Entender como contestar a base de cálculo do ITBI deixou de ser um interesse restrito a advogados tributaristas e investidores experientes. Compradores de imóvel residencial, pequenos empresários e famílias em processo de organização patrimonial têm buscado informação sobre o tema, principalmente depois que o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento que alterou a prática de cobrança em grande parte dos municípios brasileiros.
A razão é simples: durante anos, muitas prefeituras cobraram o imposto sobre valores fixados unilateralmente, superiores ao preço efetivamente pago pelo comprador. Quem pagou nessas condições pode ter direito à restituição da diferença. Quem está prestes a comprar pode evitar o pagamento a maior antes mesmo da escritura.
O que é o ITBI e qual a base legal que define sua cobrança?
O ITBI, sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é o tributo municipal exigido sempre que há transmissão onerosa de propriedade imobiliária entre pessoas vivas. Incide sobre a compra e venda, a permuta, a dação em pagamento, a arrematação em leilão e a cessão onerosa de direitos aquisitivos. Não incide sobre doações e heranças, que são alcançadas por outro imposto, o ITCMD, de competência estadual.
Sua previsão está no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, que atribui aos municípios a competência para instituí-lo, e nos artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional. O artigo 38 do CTN define que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. A alíquota é fixada por lei de cada município e costuma variar entre 2% e 3% sobre essa base. Vale registrar que o Supremo Tribunal Federal, na Súmula 656, considerou inconstitucional a fixação de alíquotas progressivas de ITBI conforme o valor do imóvel.
Outro ponto relevante, definido pelo STF no Tema 1.124 da repercussão geral (ARE 1.294.969), é o momento do fato gerador: a obrigação de pagar o ITBI só nasce com o registro da transferência no cartório de registro de imóveis, e não com a assinatura do contrato ou da promessa de compra e venda. Na prática, porém, os municípios exigem o recolhimento antes da lavratura da escritura, o que torna ainda mais importante saber qual valor pode ser legitimamente exigido nesse momento.
O detalhe que concentra a maior parte das controvérsias é justamente este: como se define o valor sobre o qual o imposto é calculado. Esse valor é a chamada base de cálculo do ITBI, e é nela que reside a diferença entre pagar o imposto correto e pagar imposto a maior.
Qual a diferença entre valor venal, valor de referência e valor real de mercado?
Três conceitos costumam ser confundidos, e a confusão explica boa parte das cobranças indevidas.
O primeiro é o valor venal para fins de IPTU. Ele é apurado a partir da Planta Genérica de Valores do município, que considera critérios padronizados como localização, metragem e padrão construtivo. É um valor genérico, calculado em massa, que não enxerga as particularidades de cada imóvel nem as circunstâncias de cada negociação.
O segundo é o valor venal de referência, tabela que diversos municípios passaram a adotar especificamente para o ITBI, quase sempre com valores superiores aos do IPTU. Trata-se de estimativa fixada unilateralmente pela administração, sem participação do contribuinte.
O terceiro é o valor real de mercado, que corresponde ao preço que o imóvel efetivamente alcança em condições normais de negociação. Esse valor não é absoluto: oscila conforme o estado de conservação do bem, as benfeitorias existentes, a urgência do vendedor, a forma de pagamento e a motivação das partes. Um imóvel com avaliação genérica de R$ 400 mil pode ser legitimamente vendido por R$ 330 mil se estiver deteriorado ou se o proprietário precisar de liquidez imediata.
No momento da lavratura da escritura, o comprador frequentemente é surpreendido: declarou o preço real da compra, mas a guia do ITBI vem calculada sobre o valor de referência da prefeitura, sensivelmente maior. Por isso tantas pessoas buscam saber como recorrer quando o valor usado pelo município não reflete o que efetivamente foi pago. A diferença pode ser expressiva e resultar em milhares de reais recolhidos indevidamente.
O que o STJ decidiu no Tema 1.113 sobre a base de cálculo do ITBI?
A questão foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial 1.937.821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.113), com relatoria do ministro Gurgel de Faria, julgado pela Primeira Seção em fevereiro de 2022. Por se tratar de precedente qualificado, a tese vincula todos os juízes e tribunais do país na solução de casos idênticos.
Três teses foram fixadas. Primeira: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que sequer pode ser utilizada como piso de tributação. Segunda: o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, com contraditório e ampla defesa, nos termos do artigo 148 do CTN. Terceira: o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.
O raciocínio do STJ merece atenção, porque é ele que sustenta a defesa do contribuinte. Como o fisco não conhece de antemão as variáveis que compõem o preço de cada negócio, o lançamento do ITBI parte da declaração do próprio contribuinte. Se a prefeitura desconfiar que o valor declarado está abaixo do mercado, não pode simplesmente emitir a guia pelo valor que entender adequado: precisa abrir procedimento administrativo, notificar o contribuinte, permitir que ele demonstre as peculiaridades do negócio e, só então, arbitrar fundamentadamente um valor diverso. A inversão dessa ordem, que era a prática corrente em muitos municípios, é ilegal.
O valor do imposto deve acompanhar a realidade da compra, e não tabelas fixadas unilateralmente pela administração.
Os tribunais estaduais têm aplicado a tese de forma consistente. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina, por exemplo, vem reconhecendo reiteradamente a ilegalidade da exigência do ITBI sobre valores venais fixados sem processo administrativo prévio, inclusive em casos originados de municípios do norte catarinense, como se vê na Apelação Cível 5000385-31.2022.8.24.0038, julgada pela 4ª Câmara de Direito Público.
A reforma tributária mudou alguma coisa na base de cálculo do ITBI?
Este é o capítulo mais recente da discussão, e quem pretende comprar imóvel nos próximos anos deve acompanhá-lo. A Emenda Constitucional 132/2023, da reforma tributária, incluiu no artigo 156 da Constituição a previsão de que a base de cálculo do ITBI pode ser atualizada pelo Poder Executivo municipal, conforme critérios estabelecidos em lei local.
A novidade não revoga o Tema 1.113 do STJ, que continua válido e vinculante. Mas cria um ponto de tensão que tende a alimentar novas disputas. A distinção central está entre atualização e majoração: o prefeito pode atualizar valores por decreto para repor a inflação, com base em índices oficiais, porque isso não configura aumento real do tributo. O que ele não pode fazer é, sob o rótulo de atualização, criar novas pautas de valores que superem a recomposição inflacionária e funcionem como majoração disfarçada da base de cálculo, porque elemento essencial do tributo só pode ser modificado por lei.
Tampouco a nova previsão autoriza o retorno da prática condenada pelo STJ. Ainda que o município mantenha tabelas atualizadas de valores, a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte permanece, e o afastamento dessa presunção continua dependendo de processo administrativo individualizado. Em outras palavras: a tabela pode servir de parâmetro interno de fiscalização, mas não pode ser imposta como base de cálculo automática.
Como funciona a contestação administrativa do ITBI?
A consolidação jurisprudencial não elimina a utilidade do enfrentamento administrativo. Ao contrário: antes de recorrer ao Judiciário, recomenda-se tentar a solução diretamente com a prefeitura, o que costuma ser mais rápido e menos oneroso, além de produzir prova útil para eventual fase judicial.
O procedimento pode incluir:
- Análise da guia de recolhimento emitida e identificação da base de cálculo utilizada, comparando-a com o valor declarado na transação.
- Solicitação formal de revisão do lançamento, fundamentada no artigo 38 do CTN e nas teses do Tema 1.113 do STJ.
- Elaboração de laudo técnico de avaliação imobiliária, indicando o preço de mercado do bem e as circunstâncias que justificam o valor praticado.
- Apresentação da documentação que comprova o negócio (contrato de compra e venda, extratos e comprovantes bancários, escritura, avaliações).
- Obtenção de protocolo da solicitação, para viabilizar recursos administrativos em caso de indeferimento e demonstrar, em juízo, que a via administrativa foi tentada.
Um ponto prático merece destaque: se o município indeferir o pedido sem instaurar o processo administrativo de arbitramento previsto no artigo 148 do CTN, essa própria omissão passa a ser um dos fundamentos centrais da ação judicial, porque a jurisprudência considera que, sem o procedimento regular, prevalece o valor declarado pelo contribuinte.
Quais documentos geralmente são aceitos para revisão do ITBI?
Entre os documentos indicados para contestar a base de cálculo, destacam-se:
- Cópia do contrato de compra e venda, com o preço e a forma de pagamento claramente descritos.
- Escritura pública, se já lavrada.
- Comprovantes de pagamento, preferencialmente com rastreabilidade bancária (transferências, financiamento, recibos).
- Laudo de avaliação elaborado por profissional habilitado, com metodologia reconhecida.
- Documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de residência) e, quando houver, matrícula atualizada do imóvel.
O laudo técnico costuma ser a peça central do processo. Um bom laudo não se limita a estimar valor: descreve o imóvel, documenta seu estado de conservação com fotos, registra o entorno, aplica método comparativo de mercado e explica por que o preço praticado é compatível com a realidade. Quanto maior a diferença entre o valor declarado e a tabela municipal, mais robusto o laudo precisa ser.
No blog do Manassés Lopes Advogados, há conteúdo aprofundado sobre documentos para compra de imóvel, útil para quem precisa conferir se está com a documentação em ordem antes de iniciar a contestação.
É possível pedir restituição dos valores pagos a maior no ITBI?
Sim, existe a possibilidade de reaver os valores pagos além do devido, por meio da chamada repetição de indébito tributário, prevista no artigo 165 do CTN.
Para isso, é preciso demonstrar que a exigência foi feita sobre base de cálculo superior ao valor efetivamente pago pelo imóvel e que não há indício de subfaturamento ou má-fé na declaração. O prazo para o pedido é de cinco anos, contados da data do pagamento do imposto, conforme o artigo 168, inciso I, do CTN. Quem pagou ITBI sobre valor de referência nos últimos cinco anos, portanto, ainda pode recuperar a diferença, com atualização pela taxa Selic.
O pedido pode tramitar na via administrativa e, havendo negativa ou demora do município, na esfera judicial. Para quem ainda não pagou o imposto e se depara com guia emitida em valor superior ao da transação, existe alternativa preventiva: o mandado de segurança, que permite discutir a exigência antes do recolhimento e destravar a lavratura da escritura, observado o prazo de 120 dias contados do ato impugnado.
Situações especiais: leilão, permuta e integralização de capital
Algumas operações fogem do padrão da compra e venda comum e merecem análise própria.
Na arrematação em leilão judicial, a jurisprudência do STJ consolidou que a base de cálculo do ITBI é o valor da arrematação, e não o valor de avaliação do bem ou qualquer valor de referência. A lógica é a mesma do Tema 1.113: o preço obtido em hasta pública, ainda que inferior à avaliação, é o valor de mercado daquele bem naquelas condições.
Na permuta, o imposto incide sobre cada transmissão, calculado sobre o valor de mercado de cada imóvel trocado, e as mesmas regras de presunção de veracidade se aplicam aos valores declarados pelas partes, inclusive quanto à torna eventualmente paga.
Na integralização de imóveis ao capital social de empresa, operação frequente em planejamentos patrimoniais e constituição de holdings, há imunidade constitucional do ITBI, cujo alcance foi delimitado pelo STF no Tema 796 da repercussão geral (RE 796.376): a imunidade se restringe ao valor do capital efetivamente integralizado, de modo que a diferença entre o valor do imóvel e o valor das quotas subscritas pode ser tributada. Quem estrutura holding familiar precisa considerar esse ponto antes de definir os valores de conferência dos bens.
Quais os fatores para uma contestação bem-sucedida?
Alguns pontos práticos são frequentemente determinantes para que o pleito seja acolhido:
- Documentação robusta, com comprovações financeiras rastreáveis, laudo detalhado e registros oficiais coerentes entre si. Contrato, comprovantes e escritura precisam contar a mesma história.
- Ausência de indícios de fraude ou subfaturamento. A presunção de veracidade protege o contribuinte de boa-fé; declarações artificialmente baixas derrubam a presunção e expõem as partes a autuação e a consequências mais graves.
- Coerência temporal e negocial da operação, com o preço justificável pelas condições do imóvel e do mercado no momento da venda.
- Fundamentação jurídica precisa, ancorada no Tema 1.113 do STJ, no artigo 148 do CTN e na jurisprudência do tribunal estadual competente.
A experiência mostra que compradores que apresentaram comprovantes de transferência bancária e contratos compatíveis com o valor de venda têm obtido a revisão da base de cálculo e, quando o pagamento já havia ocorrido, a devolução do ITBI pago a maior.
O cuidado com cada etapa da compra evita prejuízos duradouros.
No caso de imóveis em disputa, como partilhas e inventários, dúvidas sobre regularidade de documentação e incidência tributária também têm sido tema de debates e soluções práticas, muitas já discutidas em artigos sobre partilha de imóvel. Vale lembrar que, na partilha, o ITBI só incide sobre a parcela onerosa que exceder a meação ou o quinhão de cada parte, outro ponto em que erros de cálculo são comuns.
Por que consultar um advogado especializado faz diferença?
Já se tornou comum que compradores de imóveis busquem informações na internet, mas são frequentes as dúvidas quanto à documentação adequada, à escolha da via processual correta (revisão administrativa, mandado de segurança ou ação de repetição de indébito) e aos argumentos mais fortes para sustentar o pedido em cada município, já que a legislação local e a postura de cada prefeitura variam.
Advogados com experiência no tema, como o time do Manassés Lopes Advogados, ajudam a estruturar a demanda desde a análise inicial até o protocolo, evitando falhas que comprometem o resultado e aumentando as chances de solução rápida e menos onerosa. Além disso, o profissional conhece detalhes técnicos do setor imobiliário, úteis também para quem enfrenta pendências em situações como imóveis financiados ou com documentação irregular, temas debatidos em matérias específicas do setor.
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Conclusão
Quem pretende comprar imóvel e não quer surpresas com cobranças indevidas de ITBI precisa conhecer as teses do Tema 1.113 do STJ, conferir se a guia emitida corresponde ao valor real da transação e considerar a via administrativa como primeiro passo. Quem já pagou o imposto sobre valor de referência nos últimos cinco anos pode buscar a restituição da diferença, com correção pela Selic. E quem estrutura operações mais complexas, como leilões, permutas e integralização de imóveis em holdings, deve avaliar as regras específicas de cada hipótese antes de fechar o negócio.
Se restarem dúvidas ou se o seu caso envolver situações específicas, como imóveis parcialmente regularizados, financiados ou objeto de partilha, conheça melhor o trabalho do escritório Manassés Lopes Advogados e agende uma avaliação.
Perguntas frequentes sobre contestação do ITBI
O que é a base de cálculo do ITBI?
A base de cálculo do ITBI é o valor tomado como referência para calcular o imposto de transmissão de imóveis. Segundo o Tema 1.113 do STJ, ela deve refletir o valor do imóvel em condições normais de mercado, presumindo-se correto o valor da transação declarado pelo contribuinte, e não uma tabela de referência fixada unilateralmente pelo município.
Como contestar o valor do ITBI cobrado?
O primeiro passo é verificar se a base utilizada na guia corresponde ao valor realmente negociado. Se não corresponder, as etapas usuais são: solicitar a revisão do lançamento à prefeitura, apresentar os documentos que comprovam o valor pago e, se necessário, juntar laudo técnico de avaliação. Persistindo a recusa, é possível buscar o Judiciário, por mandado de segurança (antes do pagamento) ou por ação de repetição de indébito (após o pagamento).
Quais documentos preciso para contestar o ITBI?
Os principais são: contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento com rastreabilidade bancária, eventual escritura pública, laudo de avaliação imobiliária assinado por profissional habilitado e documentos pessoais dos interessados. Cada município pode exigir documentos adicionais, de modo que a consulta prévia à legislação local é recomendável.
Qual o prazo para pedir a restituição do ITBI pago a maior?
O prazo é de cinco anos, contados da data do pagamento do imposto, conforme o artigo 168, inciso I, do Código Tributário Nacional. A devolução é feita com atualização monetária, atualmente pela taxa Selic.
O município pode se recusar a emitir a guia pelo valor declarado?
Não pode fazê-lo de forma automática. Se a prefeitura entender que o valor declarado é incompatível com a realidade de mercado, deve instaurar processo administrativo próprio, com contraditório e ampla defesa, nos termos do artigo 148 do CTN, para só então arbitrar valor diverso. Sem esse procedimento, prevalece o valor declarado pelo contribuinte.
A decisão do STJ vale para todos os municípios?
Sim. O Tema 1.113 foi julgado sob o rito dos recursos repetitivos, o que torna a tese vinculante para todos os juízes e tribunais do país na análise de casos idênticos. Municípios que mantêm a cobrança sobre valores de referência unilaterais seguem sujeitos à revisão administrativa e judicial dos lançamentos.
Vale a pena contestar a base de cálculo?
Sim, desde que haja diferença relevante entre o valor usado pelo município e o valor real da transação. A contestação pode resultar tanto no pagamento correto do imposto, antes da escritura, quanto na restituição de valores pagos a maior, respeitados o prazo de cinco anos e a comprovação documental do negócio.
Onde fazer a contestação do ITBI?
O pedido de revisão deve ser apresentado, primeiramente, na prefeitura do município onde o imóvel está localizado, pois é ela quem realiza o lançamento e a cobrança. Persistindo a divergência, o caminho é o Poder Judiciário, com auxílio de advogado que atue na área tributária e imobiliária.
