Comprar um imóvel com dívidas pendentes pode transferir parte desses débitos ao novo proprietário, mas não todos. A diferença entre o que acompanha o imóvel e o que fica preso à pessoa do antigo dono é justamente o ponto que separa uma aquisição segura de um prejuízo que dura anos. IPTU e taxas de condomínio seguem regras que, em geral, alcançam o comprador; contas de água, esgoto e energia, ao contrário, não se transferem. Este artigo explica, com base na legislação e na jurisprudência atual, quais dívidas passam ao adquirente, por quê, e como se proteger antes e depois de fechar o negócio.
O que é obrigação propter rem e por que ela importa na compra de imóvel
Obrigação propter rem é aquela que se vincula à coisa, e não à pessoa, de modo que acompanha o imóvel independentemente de quem seja o proprietário. A expressão significa, literalmente, obrigação em razão da coisa. Quem adquire o bem assume os débitos a ele atrelados por essa natureza, ainda que constituídos por dono anterior. É por isso que se costuma dizer que a dívida acompanha o imóvel, afirmação verdadeira apenas para certas obrigações, e não para todas.
A distinção decisiva está entre a obrigação propter rem e a obrigação pessoal. A primeira gruda na coisa; a segunda vincula-se a quem contratou ou consumiu, permanecendo com essa pessoa mesmo depois da venda do imóvel. Essa fronteira não é detalhe acadêmico: ela determina se o comprador pode ou não ser cobrado por débitos anteriores. Tratar todas as dívidas do imóvel como se fossem propter rem, erro comum, leva o adquirente a pagar o que não deve e a deixar de exigir do vendedor o que lhe cabe.
Na compra urbana, três débitos aparecem com mais frequência, cada um com regime próprio: o IPTU, que se transfere ao adquirente por regra tributária de sucessão; as taxas de condomínio, exemplo clássico de obrigação propter rem; e as contas de água, esgoto e energia, que a jurisprudência trata como obrigação pessoal e, portanto, não passam ao comprador. Examinar os três separadamente é o que permite dimensionar o risco real de cada negócio.
IPTU: o adquirente responde pelo débito anterior, mas com ressalvas
O comprador de imóvel responde pelo IPTU em atraso constituído antes da aquisição, por força do artigo 130 do Código Tributário Nacional, não de qualquer súmula que assim afirme. O dispositivo estabelece que os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes. É essa sub-rogação, mecanismo de sucessão tributária próximo da lógica propter rem, que faz o débito de IPTU acompanhar o bem.
Vale desfazer um equívoco difundido em conteúdos sobre o tema. A Súmula 399 do STJ não diz que o adquirente responde pelo IPTU anterior. Seu teor é outro: cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU, ou seja, o município pode eleger como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, nos termos do artigo 34 do CTN. A súmula trata de quem o município pode cobrar, e não da transferência do débito ao comprador, que decorre do artigo 130. Atribuir à Súmula 399 uma redação que ela não tem é erro que se repete em muitos textos e que não resiste à consulta ao enunciado oficial.
O próprio artigo 130 traz duas ressalvas importantes para o comprador. A primeira está no caput: a sub-rogação não ocorre quando conste do título a prova de quitação dos tributos, razão pela qual a apresentação das certidões negativas no ato da escritura protege o adquirente. A segunda está no parágrafo único: no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço, de modo que quem arremata imóvel em leilão judicial não responde pelos débitos de IPTU anteriores, que se satisfazem com o valor do lance. Essa segunda ressalva foi substancialmente reforçada pelo STJ em 2024, como se verá na seção sobre leilões, e pode mudar por completo a avaliação de risco.
Taxas de condomínio: o exemplo clássico de obrigação propter rem
As contribuições condominiais em atraso passam ao novo proprietário porque constituem obrigação propter rem em sentido próprio. O artigo 1.345 do Código Civil é expresso: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Não importa se o comprador residia ou não no imóvel à época em que a dívida se formou; ao adquirir a unidade, assume as cotas vencidas.
A consequência prática é severa. A dívida condominial autoriza a cobrança judicial e pode levar à penhora e ao leilão da própria unidade para a sua satisfação, ainda que se trate de imóvel residencial, hipótese em que a jurisprudência afasta a impenhorabilidade do bem de família. Por isso, nenhum negócio deve ser fechado sem a verificação escrita da situação condominial, obtida junto ao síndico ou à administradora, e não apenas com base nos últimos comprovantes de pagamento apresentados pelo vendedor.
Convém atenção a débitos que não aparecem à primeira vista: parcelamentos de dívidas anteriores ainda em curso, saldos remanescentes de rateios extraordinários já aprovados e obras votadas em assembleia cuja cobrança ainda será distribuída entre as unidades. Todos podem recair sobre o adquirente e não constam de um simples extrato dos meses recentes.
Até quando a dívida condominial pode ser cobrada: a prescrição de cinco anos
A extensão temporal do risco tem limite definido pelo STJ em recurso repetitivo. No Tema 949, julgado no REsp 1.483.930/DF pela Segunda Seção, sob relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, com acórdão publicado em fevereiro de 2017, firmou-se que é quinquenal o prazo prescricional para o condomínio cobrar taxa condominial ordinária ou extraordinária, com base no artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil, contado do dia seguinte ao vencimento de cada prestação.
Para o comprador, a tese tem dupla utilidade. Na diligência, delimita o horizonte da verificação: são as cotas dos últimos cinco anos, somadas a eventuais parcelamentos e execuções em curso, que compõem o passivo relevante. Na defesa, permite arguir a prescrição das parcelas mais antigas se o condomínio vier a cobrar dívida acumulada por longos períodos de inércia. É preciso apenas atenção às causas de interrupção da prescrição, como a citação em ação de cobrança anterior, que reabrem o prazo e mantêm viva a pretensão.
Compra na planta e posse antes do registro: quem paga o condomínio
Situação frequente, sobretudo em imóveis comprados na planta ou por contrato de gaveta, é a do comprador que recebe as chaves e passa a ocupar a unidade antes de registrar o título. O STJ resolveu a questão no Tema 886, também em recurso repetitivo: o que define a responsabilidade pelas obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação material com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
Comprovados esses dois elementos, as cotas vencidas a partir da posse passam a ser exigíveis do comprador. A Segunda Seção do STJ, contudo, em julgamento de 2025, conferiu à tese leitura compatível com o caráter propter rem da dívida e admitiu a legitimidade concorrente do vendedor, que permanece sujeito a responder pela obrigação enquanto o contrato não é registrado, justamente porque a dívida adere ao imóvel de que ainda é proprietário registral. A lição prática vale para os dois lados do negócio: o comprador deve comunicar formalmente o condomínio assim que imitido na posse, e o vendedor só se desvincula com segurança quando o registro se completa.
O bem de família não protege contra IPTU e condomínio
A impenhorabilidade do bem de família não impede a penhora do imóvel por dívidas de IPTU ou de condomínio a ele vinculadas. O artigo 3º, inciso IV, da Lei 8.009/1990 exclui expressamente da proteção as obrigações relativas a impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel familiar. O STJ e o STF consolidaram a leitura de que essa exceção alcança tanto o IPTU quanto as contribuições condominiais, exatamente pelo vínculo direto entre a dívida, de natureza propter rem, e o bem que a gerou.
Esse é o ponto que torna tais débitos particularmente perigosos para o comprador. Ao contrário da maioria das dívidas, que não alcançam a residência familiar, o passivo de IPTU e de condomínio pode levar à penhora e ao leilão da própria moradia para a sua satisfação. Há uma delimitação relevante: a exceção só se aplica quando o tributo ou a contribuição decorre do imóvel penhorado, e não de outro bem do devedor, como o próprio STJ já teve ocasião de afirmar ao afastar penhora fundada em débito de imóvel diverso. Ainda assim, para quem compra, o alerta é claro: são justamente os débitos que acompanham o imóvel os que colocam o bem em risco.
Água, esgoto e energia: a dívida não acompanha o imóvel
As contas de água, esgoto e energia elétrica em atraso não passam ao novo proprietário, porque a jurisprudência do STJ firmou que se trata de obrigação pessoal, e não propter rem. O entendimento é pacífico há mais de uma década, sintetizado em precedentes como o REsp 890.572, relatado pelo ministro Herman Benjamin: o débito, tanto de água como de energia elétrica, é de natureza pessoal e não se vincula ao imóvel. A dívida pertence a quem efetivamente contratou e utilizou o fornecimento, isto é, ao antigo morador ou usuário, e não à titularidade do bem. Logo, o comprador não pode ser responsabilizado por contas geradas por terceiro antes da aquisição.
Esse ponto corrige uma crença frequente, inclusive em textos que sugerem que débitos de água poderiam ter natureza propter rem em certas decisões estaduais. A posição consolidada é a oposta, e o STJ chega a reconhecer a ilegalidade de normas infralegais de concessionárias que tentam impor caráter propter rem à tarifa, porque a natureza da obrigação civil não pode ser alterada por regulamento. A distinção tem fundamento lógico: a cota condominial destina-se à conservação da própria coisa e beneficia quem for o dono, ao passo que o fornecimento de água ou energia remunera um serviço prestado a um usuário determinado.
Há um desdobramento relevante. A concessionária não pode condicionar a ligação ou o fornecimento ao novo proprietário ao pagamento de débito deixado pelo usuário anterior, e a recusa nesse sentido tem sido considerada conduta abusiva, por se tratar de serviço essencial. A proteção, porém, olha para trás, não para a frente: a mesma jurisprudência responsabiliza o proprietário que, após a aquisição ou a locação do imóvel, deixa de comunicar à concessionária a mudança de titularidade da unidade consumidora, permanecendo vinculado às faturas posteriores geradas em seu nome. A providência prática, portanto, é dupla: documentar que os débitos antigos pertencem a terceiro e formalizar imediatamente a troca de titularidade, para que o consumo futuro nasça no cadastro correto.
Como se proteger antes de fechar o negócio
A prevenção começa pela obtenção das certidões oficiais, e não pela confiança nas informações verbais ou nos comprovantes avulsos do vendedor. A diligência prévia é o instrumento que revela passivos ocultos antes que eles se tornem problema do comprador, e algumas certidões são indispensáveis em qualquer aquisição.
A certidão de débitos de IPTU deve ser obtida junto à Prefeitura, verificando-se os exercícios em aberto, especialmente dos últimos cinco anos, prazo relevante em razão da prescrição do crédito tributário prevista no CTN. A certidão de débitos condominiais deve ser solicitada por escrito ao síndico ou à administradora, com declaração datada e assinada sobre a existência ou inexistência de pendências, inclusive parcelamentos e rateios. E, embora as contas de água e energia não se transfiram, convém checar a situação cadastral junto à concessionária, para afastar bloqueios operacionais na troca de titularidade.
A leitura das certidões exige atenção ao conteúdo, não apenas à sua obtenção. No IPTU, importa identificar os exercícios em aberto e eventual inscrição em dívida ativa ou execução fiscal já ajuizada. No condomínio, é preciso distinguir a dívida quitada da apenas parcelada e verificar rateios aprovados mas ainda não cobrados. Nas contas de serviços, o relevante é confirmar o titular do débito e o período, para documentar que a pendência é de terceiro. A certidão da matrícula atualizada do imóvel, obtida no registro de imóveis, completa o quadro ao revelar ônus, gravames e ações que recaiam sobre o bem.
Certidões do vendedor e o risco de fraude à execução
Além das dívidas do imóvel, o comprador precisa investigar o próprio vendedor, sob pena de ver a compra desfeita por fraude à execução. Se o alienante responde a ações capazes de reduzi-lo à insolvência e vende o imóvel para frustrar a cobrança, o negócio pode ser declarado ineficaz perante o credor, e o comprador corre o risco de perder o bem. Por isso, a diligência não se esgota na matrícula: alcança as certidões pessoais do vendedor.
A jurisprudência protege o adquirente diligente. Pela Súmula 375 do STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora na matrícula do bem ou da prova de má-fé do comprador. Para imóveis, que são bens sujeitos a registro, isso significa que, nada constando da matrícula, cabe ao credor provar que o adquirente conhecia a ação pendente. Convém precisão sobre um dispositivo frequentemente citado fora de contexto: o artigo 792, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil, que atribui ao adquirente o ônus de provar as cautelas adotadas sob pena de presunção de má-fé, refere-se literalmente à aquisição de bens não sujeitos a registro, e não à compra de imóvel com matrícula regular. O que a regra revela, contudo, é a valorização legal do comportamento diligente, e a jurisprudência tem exigido do comprador de imóveis postura ativa na busca de informações sobre a situação do vendedor.
Na prática, isso significa obter, antes da compra, a matrícula atualizada com a certidão de ônus e ações do registro de imóveis e as certidões de distribuição de ações cíveis, fiscais, trabalhistas e de execuções em nome do vendedor, nas comarcas e justiças relevantes. Reunir e guardar essa documentação materializa a boa-fé do comprador: torna demonstrável que, mesmo diligente, ele não tinha como conhecer demanda que não constava dos registros, e esvazia a alegação de má-fé que o credor precisaria provar para atingir o negócio.
O que incluir no contrato para se proteger
O contrato é a principal blindagem do comprador diante de dívidas ocultas, e sua eficácia depende de cláusulas específicas, não de fórmulas genéricas. Um instrumento que apenas descreve o imóvel e o preço, sem tratar dos passivos anteriores, transfere ao adquirente o ônus de descobrir e discutir cada pendência depois da escritura. Algumas cláusulas reduzem esse risco de forma concreta.
A declaração formal do vendedor, sob as penas da lei, de inexistência de débitos de IPTU, condomínio e serviços até a data da escritura, cria base contratual para responsabilização posterior caso o passivo apareça. A cláusula de responsabilidade por débitos preexistentes atribui ao vendedor a obrigação de arcar com qualquer dívida vinculada ao imóvel até a assinatura, tributária ou condominial. A retenção de parte do preço, tipicamente entre 5% e 10%, liberada após um prazo de 30 a 60 dias da escritura, funciona como reserva para cobrir débitos que surjam nesse intervalo. E a cláusula de rescisão prevê o desfazimento do negócio quando o passivo oculto for de grande monta.
Quanto à base jurídica da rescisão e da reparação, convém precisão. O direito de desfazer o negócio ou de ser indenizado por dívida oculta apoia-se nos vícios redibitórios e na garantia contra a evicção, disciplinados no Código Civil, e no dever de boa-fé objetiva, e não na Lei 13.786/2018, que regula o desfazimento de contratos de incorporação e loteamento, o chamado distrato, matéria diversa da responsabilidade por passivos anteriores. Uma cláusula bem redigida não apenas evita gastos judiciais e desgastes, mas confere transparência à negociação e distribui os riscos de forma equilibrada entre as partes.
Já comprei o imóvel e descobri a dívida. E agora?
Descobrir a dívida depois da compra não deixa o comprador sem saída, ainda que o caminho varie conforme o tipo de débito e o que consta do contrato. Boa parte dos adquirentes só percebe o problema quando chegam boletos de cobranças antigas ou quando surge um bloqueio cadastral. A reação adequada depende de identificar de quem é, afinal, a responsabilidade.
Quando o débito é de água, esgoto ou energia, a primeira providência é recusar a cobrança e, se necessário, exigir a ligação ou a manutenção do serviço, já que a obrigação é pessoal do usuário anterior. A cobrança indevida contra o novo proprietário, ou a recusa de fornecimento por dívida de terceiro, pode inclusive render reparação. Quando o débito é de IPTU ou condomínio, que recaem sobre o adquirente, o caminho é quitar ou negociar a dívida e, em seguida, buscar o ressarcimento contra o vendedor, verificando antes, no caso condominial, se as parcelas mais antigas não estão alcançadas pela prescrição quinquenal do Tema 949.
A ação regressiva contra o antigo proprietário é o instrumento típico desse ressarcimento. Havendo cláusula contratual de responsabilidade por débitos preexistentes, o pedido de reparação apoia-se diretamente nela. Mesmo sem cláusula expressa, o Código Civil autoriza a busca de indenização com base no dever de boa-fé objetiva do artigo 422 e na responsabilidade por ato ilícito dos artigos 186 e 927, quando o vendedor omitiu passivo que conhecia ou deveria conhecer.
A garantia contra a evicção pode incidir em situação específica: se o imóvel, ou parte de seu valor de uso, vier a ser perdido em razão de débito anterior, como na penhora e no leilão por dívida condominial, o alienante responde nos termos dos artigos 447 e seguintes do Código Civil, devolvendo o que couber conforme a extensão da perda. É preciso, porém, distinguir a mera existência de dívida, que se resolve por reparação, da efetiva perda do bem, que caracteriza a evicção. Antes de judicializar, vale explorar a negociação direta: municípios costumam oferecer desconto para quitação à vista de IPTU em atraso, e condomínios preferem acordos extrajudiciais, sempre a serem formalizados por escrito, com guarda de recibos.
IPTU já em execução fiscal: o risco de figurar no polo passivo
Comprar imóvel com execução fiscal de IPTU já ajuizada expõe o adquirente a ser chamado a responder pela dívida no próprio processo. Como o débito de IPTU se sub-roga na pessoa do adquirente pelo artigo 130 do CTN, e como o registro da transferência dá publicidade à mudança de titularidade, a Fazenda municipal pode direcionar a cobrança ao novo proprietário, valendo-se da legitimidade passiva que a legislação municipal lhe permite eleger, conforme a já mencionada Súmula 399. Havendo prova de quitação no título, ou tratando-se de arrematação em hasta pública, aplicam-se as ressalvas do artigo 130 examinadas acima.
A defesa nesses casos costuma passar pela exceção de pré-executividade, quando o vício é demonstrável de plano, ou pelos embargos à execução, além da discussão sobre eventual quitação e sobre o alcance da responsabilidade. Para não ser surpreendido, o comprador deve ampliar a diligência: além da certidão de débitos da Prefeitura, é recomendável obter a certidão de distribuição de execuções fiscais junto ao tribunal, cruzando a inscrição municipal e a matrícula do imóvel, porque uma execução já ajuizada nem sempre aparece na simples certidão cadastral. Na atuação do Manassés Lopes Advogados em due diligence imobiliária junto às Câmaras de Direito Público do TJSC, é justamente a certidão de distribuição de execuções fiscais que costuma revelar passivos que as certidões de balcão não mostram.
O proprietário registral e o efeito da transferência
A responsabilidade pelo imóvel se firma, em regra, na pessoa do proprietário registral, aquele em cujo nome o bem está inscrito no registro de imóveis. A propriedade imobiliária se transmite pelo registro do título, nos termos dos artigos 1.245 e 1.247 do Código Civil, e é a partir daí que a transferência ganha publicidade e oponibilidade perante terceiros, inclusive o poder público. Enquanto o registro não se realiza, o vendedor permanece como proprietário perante o cadastro e o fisco, o que pode gerar cobranças dirigidas a quem já não detém o bem.
A jurisprudência admite, em hipóteses delimitadas, afastar a responsabilidade do proprietário meramente registral quando um fato comprovado demonstra que ele não exerce os poderes da propriedade, na mesma lógica que orientou o Tema 886 quanto às cotas condominiais: a relação material com o imóvel pode prevalecer sobre a titularidade formal. São exceções, contudo, dependentes de prova e de circunstâncias específicas, que não dispensam o comprador de registrar sua aquisição o quanto antes, medida que, ao mesmo tempo, consolida seu direito e evita que a Administração continue a tratar o antigo dono como responsável.
Comprar em leilão: a arrematação e as dívidas anteriores
Quem arremata imóvel em hasta pública não assume os débitos tributários anteriores, que se sub-rogam no preço do lance. É o que determina o parágrafo único do artigo 130 do CTN, e o ponto deixou de comportar controvérsia relevante em 2024: no Tema 1134, julgado sob o rito dos recursos repetitivos nos REsps 1.914.902/SP, 1.944.757/SP e 1.961.835/SP, com relatoria do ministro Teodoro Silva Santos, a Primeira Seção do STJ fixou que é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação. A sub-rogação no preço é norma cogente do CTN e não pode ser afastada por cláusula editalícia.
A tese derrubou prática antiga dos leilões judiciais, em que editais transferiam IPTU acumulado ao arrematante, e teve efeitos modulados: vale para os editais publicados após a ata de julgamento e, de imediato, para os processos judiciais e administrativos que estavam pendentes. Quem arrematou antes e pagou tributos anteriores sob exigência editalícia tem espaço para discutir a restituição. Na prática, o valor pago no leilão é usado para quitar os tributos incidentes sobre o bem, e o arrematante o recebe livre desses encargos, o que faz da arrematação uma via com perfil de risco tributário reduzido em comparação com a compra direta.
O quadro é diferente para as dívidas condominiais, que não são tributos e ficam fora do Tema 1134. Para elas, a jurisprudência do STJ admite que o edital atribua o ônus ao arrematante: havendo previsão expressa, quem dá o lance adquire ciente do encargo e responde pelas cotas anteriores; sem previsão no edital, prevalece o caráter originário da aquisição judicial e o arrematante não responde, satisfazendo-se o condomínio no produto da alienação. Já os débitos de água e energia, por serem obrigação pessoal do usuário anterior, não alcançam o arrematante em nenhuma hipótese. A leitura técnica e integral do edital segue sendo, portanto, o cuidado central nessa modalidade de aquisição, agora menos pelo risco tributário e mais pelo tratamento das dívidas condominiais e das condições de pagamento e desocupação.
Diligência, contrato e proteção patrimonial
A segurança na compra de imóvel resulta da combinação entre diligência documental e contrato bem estruturado, não de um único cuidado isolado. Verificar certidões sem cláusulas contratuais adequadas deixa o comprador sem instrumento de ressarcimento; redigir cláusulas sem conferir os débitos deixa o risco por descobrir. As duas frentes se complementam, e ambas ganham quando integradas a uma visão mais ampla de organização e proteção do patrimônio.
Esse olhar preventivo dialoga com outros temas de gestão patrimonial tratados no blog do escritório, como a holding patrimonial e a gestão de bens, os cuidados para evitar fraudes patrimoniais em operações societárias e a responsabilidade civil e a blindagem patrimonial. Em aquisições de maior porte, sobretudo de imóveis empresariais ou com histórico complexo, a diligência isolada raramente basta, e a análise conjunta de documentação, matrícula e contrato torna-se indispensável.
Conclusão
A responsabilidade por dívidas na compra de um imóvel não é uniforme: o IPTU e as taxas de condomínio, em regra, recaem sobre o novo proprietário, ao passo que as contas de água, esgoto e energia permanecem com quem consumiu. Compreender essa diferença, ancorada no artigo 130 do CTN, no artigo 1.345 do Código Civil e na jurisprudência do STJ sobre a natureza pessoal dos serviços, é o que permite ao comprador saber o que exigir do vendedor, o que verificar nas certidões e o que blindar no contrato. Os repetitivos recentes completam o mapa: cinco anos de prescrição para as cotas condominiais, posse e ciência do condomínio como critérios na compra sem registro, e invalidade da cláusula de edital que transfere tributos ao arrematante. Documentação conferida na origem, análise da matrícula e cláusulas específicas são as melhores defesas contra surpresas.
As diretrizes acima descrevem o quadro geral. A responsabilidade em cada aquisição depende da natureza do débito, do que consta da matrícula e do título, do regime da concessionária e do estágio de eventual cobrança judicial, o que exige análise individualizada por profissional habilitado. Para acompanhar mudanças na legislação imobiliária e empresarial, vale consultar também a seção de novidades legislativas do blog.
Perguntas frequentes sobre compra de imóvel com dívidas
O que acontece se eu comprar um imóvel com dívida?
Depende do tipo de dívida. Débitos de IPTU e de condomínio, em regra, acompanham o imóvel e podem ser cobrados do novo proprietário, por força do artigo 130 do CTN e do artigo 1.345 do Código Civil. Já as contas de água, esgoto e energia são obrigação pessoal do usuário anterior e não se transferem. Em caso de dívida que recaia sobre o bem, como a condominial, a inadimplência pode levar à penhora e ao leilão do imóvel.
Quem paga o IPTU atrasado na compra de um imóvel?
O adquirente responde pelo IPTU anterior à compra por causa da sub-rogação prevista no artigo 130 do CTN, e não da Súmula 399 do STJ, que trata apenas de quem o município pode eleger como sujeito passivo. Há duas ressalvas: se o título trouxer prova de quitação dos tributos, a sub-rogação não ocorre; e, na arrematação em hasta pública, o débito se satisfaz sobre o preço do leilão, não recaindo sobre o arrematante.
A dívida de condomínio é responsabilidade do comprador?
Sim. Pelo artigo 1.345 do Código Civil, o adquirente da unidade responde pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros, mesmo que não residisse no imóvel à época. Trata-se de obrigação propter rem, que acompanha a coisa, e a dívida pode ensejar a penhora e o leilão da própria unidade para a sua quitação.
Dívida de condomínio prescreve em quantos anos?
Em cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada cota, conforme o Tema 949 do STJ, julgado em recurso repetitivo com base no artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil. Cotas mais antigas que esse prazo, sem causa de interrupção da prescrição, não podem mais ser cobradas, o que delimita o passivo relevante na diligência de compra e serve de defesa em cobranças de dívidas acumuladas.
Comprei na planta e ainda não registrei. Quem paga o condomínio?
A partir do momento em que o comprador é imitido na posse e o condomínio tem ciência inequívoca da transação, as cotas vencidas nesse período podem ser exigidas dele, conforme o Tema 886 do STJ. Como a dívida é propter rem, o STJ também admite a legitimidade concorrente do vendedor enquanto o contrato não é registrado. A providência prática é comunicar formalmente o condomínio na entrega das chaves e concluir o registro o quanto antes.
Preciso pagar a conta de água deixada pelo antigo dono?
Não. O STJ firmou que a dívida de água, esgoto e energia tem natureza pessoal, vinculada a quem contratou e consumiu o serviço, e não ao imóvel. Assim, o novo proprietário não responde por contas de terceiro anteriores à aquisição, e a concessionária não pode recusar o fornecimento nem condicionar a ligação ao pagamento desses débitos alheios. Após a compra, porém, formalize a troca de titularidade: quem não comunica a alteração pode continuar respondendo pelas faturas posteriores geradas em seu nome.
Como evitar comprar imóvel com dívidas?
Exija, antes da assinatura, as certidões de débitos de IPTU, a declaração escrita do condomínio e a matrícula atualizada do imóvel, além de checar a situação cadastral junto à concessionária de água e energia. Inclua no contrato cláusulas de responsabilidade do vendedor por débitos anteriores e considere reter parte do preço até a confirmação da inexistência de pendências. Em imóveis de maior valor, é prudente obter também a certidão de distribuição de execuções fiscais.
É seguro comprar imóvel com dívidas pendentes?
Só é seguro com garantias contratuais claras. Há casos em que o passivo que recai sobre o imóvel, como o IPTU e o condomínio, supera o próprio valor do bem. Se optar por seguir com a compra, assegure cláusulas que obriguem o vendedor a quitar as pendências ou desconte o valor das dívidas do preço, e verifique previamente se já existe execução fiscal ajuizada sobre o imóvel.
