Antes da Lei 13.786/2018, desfazer a compra de um imóvel na planta era um exercício de imprevisibilidade. Não havia parâmetro legal fixo para a retenção de valores, e casos idênticos recebiam decisões opostas conforme o juízo. Construtoras retinham parcelas expressivas do que o comprador havia pago; compradores buscavam a devolução integral; e o resultado era insegurança para os dois lados. A Lei do Distrato foi editada para pacificar esse cenário, fixando percentuais objetivos de retenção e prazos de devolução. Passados alguns anos de vigência, porém, a aplicação da norma voltou a ser disputada, e o Superior Tribunal de Justiça, em 2025, reintroduziu a proteção do Código de Defesa do Consumidor em pontos que a lei parecia ter fechado.
Este texto organiza o regime atual do distrato em suas três questões centrais: quanto a construtora pode reter, em quanto tempo deve devolver e o que muda quando a culpa pelo desfazimento é dela. Antes disso, uma observação de método que evita o erro mais comum: as regras da Lei 13.786/2018 valem para os contratos celebrados a partir da sua vigência, em dezembro de 2018. Para contratos anteriores, aplica-se o regime da Súmula 543 do STJ e a jurisprudência que fixava a retenção em faixa distinta. Misturar os dois regimes é equívoco técnico frequente.
Os dois regimes de retenção: sem e com patrimônio de afetação
O ponto de partida para saber quanto pode ser retido está no regime da incorporação, e a diferença entre eles é substancial. A base legal é o artigo 67-A da Lei 4.591/1964, introduzido pela Lei 13.786/2018.
No regime comum, sem patrimônio de afetação, quando o distrato decorre de desistência do comprador sem culpa da construtora, a pena convencional não pode exceder 25% da quantia paga, conforme o inciso II do artigo 67-A. Esse percentual cobre despesas administrativas, publicidade e custos do empreendimento. A retenção incide sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de onerosidade excessiva. A comissão de corretagem, quando efetivamente destacada e paga, pode ser deduzida do montante a devolver, na forma do próprio artigo 67-A.
No regime com patrimônio de afetação, o parágrafo 5º do artigo 67-A autoriza a retenção de até 50% da quantia paga. A justificativa é a segregação patrimonial: o patrimônio de afetação isola os recursos do empreendimento dos demais ativos da incorporadora, protegendo os outros adquirentes diante de desistências. A retenção maior, contudo, não é automática, e este é um ponto que material superficial costuma omitir.
Para que a retenção de 50% seja válida, é preciso o preenchimento cumulativo de requisitos: contrato celebrado na vigência da Lei 13.786/2018, regime de patrimônio de afetação efetivamente instituído e averbado na matrícula, e previsão expressa e destacada da penalidade no quadro-resumo do contrato, exigência que decorre do artigo 35-A da mesma lei. Faltando a instituição regular da afetação ou a informação clara no quadro-resumo, a retenção cai para o teto de 25% do regime comum. O comprador que pretende contestar uma retenção de 50% deve, antes de tudo, verificar se esses requisitos foram efetivamente atendidos.
O prazo de devolução muda conforme o regime, e o original disso costuma passar
Um dos pontos em que o entendimento equivocado mais circula é o prazo de devolução, frequentemente descrito como sendo de 180 dias para qualquer distrato. Não é assim. O prazo varia conforme o regime.
No regime comum, sem patrimônio de afetação, a devolução do saldo devido ao comprador deve ocorrer em parcela única, no prazo de até 180 dias corridos contados do desfazimento do contrato, conforme o parágrafo 6º do artigo 67-A. No regime com patrimônio de afetação, a regra é diferente e costuma ser mais gravosa para o comprador: o saldo é devolvido no prazo de até 30 dias após a expedição do habite-se, nos termos do parágrafo 6º combinado com o parágrafo 5º. Ou seja, no empreendimento afetado, o comprador que desiste pode ter de aguardar a conclusão da obra para reaver o que lhe é devido.
Essa distinção tem efeito prático relevante na decisão de distratar. No regime afetado, além de a retenção poder chegar a 50%, o prazo de espera para a devolução se vincula ao habite-se, o que pode significar meses ou anos. Ignorar isso ao orientar o comprador é subestimar o custo real da desistência.
O que não pode ser retido, mesmo com cláusula contratual
Há valores e cláusulas que não se sustentam ainda que previstos no contrato. O controle de abusividade, aqui, tem fundamento no Código de Defesa do Consumidor, e não no Código Civil, correção necessária porque a confusão entre os dois diplomas é recorrente. É o artigo 51, inciso IV, do CDC, e não do Código Civil, que fulmina de nulidade as cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, incompatíveis com a boa-fé ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.
A partir dessa base, alguns limites são claros:
Cláusula que preveja retenção superior aos tetos legais, de 25% no regime comum ou 50% no regime afetado, é nula na parcela excedente, por abusividade;
Valores de natureza tributária adiantados pelo comprador, como o ITBI, e custos de registro devem ser restituídos, pois não correspondem a despesa do empreendimento nem se confundem com a pena convencional;
Benfeitorias autorizadas e que agregaram valor ao imóvel, nos casos de entrega antecipada das chaves, podem ensejar restituição, a ser apurada conforme a natureza e a autorização da obra.
Há ainda uma hipótese que devolve ao comprador 100% do valor pago, independentemente do regime. Se o quadro-resumo do contrato não contiver as informações exigidas pelo artigo 35-A, de forma clara e destacada, e a incorporadora, notificada, não sanar a falha no prazo de 30 dias, o comprador pode pedir a rescisão por justa causa, com devolução integral e sem incidência das penalidades de retenção. O quadro-resumo, portanto, deixou de ser formalidade e passou a ser requisito de validade das cláusulas penais.
A virada do STJ em 2025: o CDC volta a limitar a retenção
Aqui está a atualização mais importante e que nenhum texto sobre o tema pode ignorar sem ficar desatualizado. Ao longo de 2025, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em julgamentos relatados pela ministra Nancy Andrighi, sinalizou que a Lei do Distrato não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas situações de desequilíbrio contratual manifesto. O precedente firmou a orientação de que, havendo relação de consumo, as normas do CDC prevalecem sobre a Lei do Distrato nos pontos em que esta se mostre mais gravosa ao adquirente.
Trata-se de uma virada interpretativa relevante: a lei de 2018, editada para conferir previsibilidade, passou a conviver com o controle de abusividade do CDC quando a aplicação literal dos percentuais produz desequilíbrio concreto. Uma ressalva técnica é necessária, porque a jurisprudência ainda se assenta: parte dos casos paradigmáticos versava sobre distrato de loteamento, regido pela Lei 6.766/1979, e não sobre incorporação com patrimônio de afetação, o que recomenda cautela ao transpor a tese para todo e qualquer distrato. A leitura segura, hoje, é que a retenção de 50% em empreendimento afetado é legítima em regra, mas admite controle de abusividade no caso concreto, sobretudo quando há cumulação de penalidades que ultrapasse, na prática, os tetos legais.
Para o comprador, isso significa que a existência de uma cláusula de retenção de 50% não encerra a discussão. Cabe verificar, caso a caso, se o percentual, somado a outras penalidades e à taxa de fruição eventualmente cobrada, não configura desvantagem exagerada vedada pelo CDC.
Distrato por culpa da construtora: devolução integral e indenização
A situação muda inteiramente quando o desfazimento decorre de descumprimento da construtora, tipicamente o atraso na entrega além do prazo de tolerância pactuado, que a jurisprudência admite em geral no limite de 180 dias. Ultrapassado esse prazo sem entrega, configura-se inadimplemento e nasce para o comprador o direito de resolver o contrato, com fundamento no artigo 475 do Código Civil.
Nessa hipótese, as consequências são distintas do distrato por desistência:
A construtora deve devolver a integralidade dos valores pagos, sem qualquer retenção, e de forma imediata, sem o parcelamento ou os prazos de carência aplicáveis à desistência do comprador;
É devida a multa contratual prevista, e a jurisprudência tem exigido que a cláusula penal seja bilateral, isto é, que a penalidade imposta à construtora corresponda à que se imporia ao comprador, sob pena de desequilíbrio;
São devidos lucros cessantes pelo período de atraso, usualmente arbitrados com base no valor locatício de imóvel equivalente, por presunção de que o comprador ficou privado do uso ou da fruição do bem.
A comprovação da mora da construtora se faz, em regra, por notificação extrajudicial que a constitua em atraso, acompanhada de prova documental: contrato, quadro-resumo, comunicações, fotografias da obra e o próprio decurso do prazo de tolerância. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina, nas suas Câmaras de Direito Civil, tem reiteradamente reconhecido a devolução integral e a indenização ao comprador diante de atraso significativo na entrega imputável à incorporadora, em linha com a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria.
Forma e prazo da devolução na desistência do comprador
Quando o distrato decorre de desistência e o regime é o comum, a devolução do saldo, após a retenção legal, obedece à seguinte disciplina. O pagamento deve ocorrer em parcela única, no prazo de até 180 dias corridos do desfazimento. O parcelamento da devolução só é admissível quando expressamente pactuado no contrato, e não pode ser imposto unilateralmente pela construtora. As parcelas, quando previstas, sujeitam-se à correção pelo índice contratual.
Descumprido o prazo de devolução, incidem correção monetária e juros moratórios a partir da constituição em mora da construtora, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. A mora se configura, em regra, com a notificação formal ou, na sua ausência, com a citação, marco a partir do qual correm os juros legais sobre o valor devido.
Distratar, negociar ou manter o contrato: o cálculo antes da decisão
A decisão de distratar raramente é simples, e a orientação técnica correta parte de um cálculo objetivo antes de qualquer medida judicial. Alguns fatores concentram a análise:
O percentual de retenção efetivamente aplicável, verificando o regime do empreendimento e a validade dos requisitos da afetação, porque a diferença entre 25% e 50% sobre valores expressivos é decisiva;
O prazo real de devolução, que no regime afetado pode se vincular ao habite-se e adiar por meses ou anos a recuperação do valor;
A perspectiva de valorização do imóvel, que em mercado aquecido pode tornar mais vantajoso manter o contrato, ou cedê-lo a terceiro que se sub-rogue nas obrigações, do que distratar;
A via da negociação extrajudicial, que costuma resolver o distrato por desistência com mais rapidez e menor custo do que a judicialização, reservando-se a ação de rescisão para os casos sem acordo ou de culpa da construtora.
Quando não há acordo, a ação de rescisão contratual permite pleitear a devolução do que exceder os percentuais legais e, havendo culpa da construtora, a restituição integral com indenização. Na atuação do Manassés Lopes Advogados em direito imobiliário, a decisão entre negociar e litigar costuma partir do recálculo do que efetivamente é devido em cada regime, porque é esse número que define a margem real de acordo. A escolha entre negociar e judicializar depende do diagnóstico do contrato e da postura da incorporadora, e não de uma regra única.
O que o comprador deve observar antes de assinar e antes de distratar
A Lei 13.786/2018 trouxe previsibilidade ao distrato, mas não eliminou a necessidade de leitura técnica do contrato. Antes de assinar, importa identificar o regime da incorporação, localizar a cláusula de patrimônio de afetação, conferir o quadro-resumo e compreender os percentuais e prazos aplicáveis a cada cenário. Antes de distratar, importa recalcular esses mesmos elementos à luz do que já foi pago, verificar a validade dos requisitos que autorizam a retenção maior e avaliar se a via da negociação não produz resultado melhor que o litígio.
As diretrizes acima descrevem o quadro geral. A aplicação a um contrato específico depende do regime da incorporação, da redação das cláusulas, do momento da celebração e da causa do desfazimento, o que exige análise individualizada por profissional habilitado.
Perguntas frequentes sobre distrato imobiliário
O que é distrato imobiliário?
É o desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel na planta, antes da entrega das chaves ou do registro definitivo, por desistência do comprador, por dificuldade no cumprimento do contrato ou por descumprimento da construtora. A Lei 13.786/2018 disciplina as formas, os limites de retenção e os prazos de devolução, aplicando-se aos contratos celebrados a partir de dezembro de 2018.
Quanto a construtora pode reter no distrato?
No regime comum, sem patrimônio de afetação, a retenção máxima é de 25% do valor pago. No regime com patrimônio de afetação, pode chegar a 50%, desde que a afetação esteja averbada na matrícula e a penalidade conste de forma expressa e destacada no quadro-resumo do contrato. Faltando esses requisitos, o teto volta a ser de 25%. Cláusula que preveja retenção superior é nula na parcela excedente.
Qual o prazo para a devolução dos valores?
Depende do regime. Sem patrimônio de afetação, a devolução ocorre em parcela única, em até 180 dias do desfazimento. Com patrimônio de afetação, o saldo é devolvido em até 30 dias após a expedição do habite-se, o que pode adiar por meses a recuperação do valor. O parcelamento da devolução só é possível quando expressamente pactuado no contrato.
E se o distrato for por culpa da construtora?
Se a construtora atrasar a entrega além do prazo de tolerância, o comprador pode resolver o contrato por inadimplemento, com base no artigo 475 do Código Civil. Nesse caso, a devolução é integral, sem retenção e de forma imediata, acrescida da multa contratual, que deve ser bilateral, e de lucros cessantes pelo período de atraso, em regra calculados pelo valor locatício de imóvel equivalente.
A retenção de 50% pode ser questionada?
Sim. Ao longo de 2025, a Terceira Turma do STJ firmou que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato nos pontos mais gravosos ao adquirente. A retenção de 50% em empreendimento afetado é legítima em regra, mas admite controle de abusividade no caso concreto, sobretudo quando há cumulação de penalidades que, somadas, ultrapassem o razoável e configurem desvantagem exagerada.
Os valores de ITBI e registro são devolvidos?
Sim. Valores de natureza tributária, como o ITBI, e custos de registro adiantados pelo comprador devem ser restituídos, pois não integram a pena convencional nem correspondem a despesa do empreendimento. Retê-los, além dos percentuais legais, configura abusividade vedada pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
