A reforma tributária do consumo entrou em vigor e, com ela, uma enxurrada de conteúdo anunciando o fim das holdings patrimoniais e a tributação pesada de tudo o que a família mantinha sob a pessoa jurídica. Boa parte desse alarme está errada, ou pela metade. O que é verdade: a locação de imóveis por pessoa jurídica passou a integrar o campo de incidência do IBS e da CBS, o que antes não ocorria, e isso exige revisão de toda estrutura de holding imobiliária. O que o alarme costuma omitir: o legislador criou um regime específico para imóveis, com redução expressiva de alíquota e redutores de base, e a cobrança dos novos tributos é escalonada ao longo de vários anos, de modo que 2026 é apenas o ano de teste. Entender a diferença entre o que mudou de fato e o que foi exagerado é o primeiro passo para decidir com racionalidade o futuro de uma holding.
Este texto trata das holdings patrimoniais diante do IBS e da CBS a partir do que a legislação efetivamente dispõe, a Emenda Constitucional 132/2023 e as Leis Complementares 214/2025 e 227/2026, e não a partir da versão dramatizada que circula. O objetivo é permitir ao empresário e à família que administram carteiras de imóveis avaliar, com base correta, se a holding ainda cumpre sua função e o que precisa ser ajustado.
O que é uma holding patrimonial e por que ela é usada
Holding patrimonial é a pessoa jurídica constituída para ser titular do patrimônio de uma ou mais pessoas, centralizando a propriedade de bens, sobretudo imóveis. Sua lógica é separar a titularidade dos ativos da sua administração, o que abre vantagens de proteção patrimonial, planejamento sucessório, gestão de riscos e, em certos cenários, eficiência fiscal. Os bens deixam de pertencer diretamente à família ou aos sócios e passam à pessoa jurídica, enquanto os titulares controlam a holding por meio de quotas ou ações, que podem ser transmitidas aos herdeiros com mais planejamento e, em regra, menos custo e litígio do que um inventário tradicional.
As razões mais citadas para constituir uma holding continuam válidas depois da reforma: organizar a sucessão e reduzir conflitos entre herdeiros, proteger o patrimônio dentro dos limites legais, centralizar a administração e as receitas imobiliárias, e desenhar regras societárias flexíveis para o uso e a divisão dos bens. O que a reforma altera não é a utilidade sucessória da holding, é a conta tributária de uma parte específica das suas operações, a que envolve locação e uso de imóveis. Os fundamentos gerais foram tratados nos materiais sobre como a holding pode proteger o patrimônio e sobre o papel das holdings familiares na sucessão.
Como as holdings eram tributadas até a reforma
Antes da entrada em vigor do novo modelo, a tributação de uma holding patrimonial girava em torno das receitas de aluguel, do ganho na venda de imóveis e da eventual distribuição de lucros. A maioria adotava o lucro presumido, e uma minoria o lucro real. Sobre a receita de aluguel de uma holding no lucro presumido incidiam o IRPJ e a CSLL, calculados sobre uma base presumida da receita, e o PIS e a COFINS no regime cumulativo, à alíquota conjunta de três vírgula sessenta e cinco por cento. Essa combinação costumava resultar em carga efetiva sobre o aluguel inferior à tabela progressiva do imposto de renda da pessoa física, o que era, precisamente, um dos atrativos de manter os imóveis na holding.
Quando o imóvel era cedido gratuitamente ao próprio sócio ou a pessoa a ele ligada, o tema já era objeto de debate, mas por outro fundamento. A discussão girava em torno da distribuição disfarçada de lucros e do imposto de renda: o uso gratuito de um bem da pessoa jurídica por sócio pode ser tratado, pela Receita Federal, como benefício econômico equiparável a distribuição, com reflexo no IRPJ. Esse risco, é importante frisar, não foi criado pela reforma do consumo, ele já existia e continua existindo. A novidade que o IBS e a CBS trazem se soma a esse cenário, não o substitui.
O que muda com a EC 132/2023 e o IVA dual
A Emenda Constitucional 132, promulgada em dezembro de 2023, instituiu a maior reforma do sistema tributário em décadas, substituindo tributos sobre o consumo por um modelo de imposto sobre valor agregado dual. No lugar de PIS, COFINS, ICMS e ISS, o país passa a ter a Contribuição sobre Bens e Serviços, a CBS, de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços, o IBS, de competência compartilhada entre estados e municípios. A regulamentação veio pelas Leis Complementares 214/2025 e 227/2026. O objetivo declarado é simplificar, uniformizar e reduzir a cumulatividade da tributação sobre o consumo.
Um ponto que quase todo material alarmista ignora precisa ser dito com clareza: a cobrança não é imediata nem integral. O modelo tem transição longa. O ano de 2026 é de teste, com alíquotas simbólicas destinadas a calibrar o sistema e, em regra, compensáveis, sem impacto financeiro relevante. A CBS assume sua alíquota cheia a partir de 2027, com a extinção correspondente de PIS e COFINS, enquanto o IBS sobe de forma gradual entre 2029 e 2032, à medida que ICMS e ISS são reduzidos, até a extinção completa dos tributos antigos em 2033. Ou seja, quem lê que a holding já está sofrendo tributação pesada em 2026 está lendo informação incorreta. O que existe em 2026 é a obrigação de se adaptar a um regime que passa a pesar, de fato, a partir de 2027.
Como o IBS e a CBS incidem sobre a locação de imóveis da holding
Aqui está a mudança estrutural real. A LC 214/2025, no artigo 252, colocou a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis realizados por pessoa jurídica no campo de incidência do IBS e da CBS, com a novidade da obrigação de o locador emitir documento fiscal para o recebimento do aluguel. Antes, o aluguel recebido pela holding não sofria esses tributos sobre consumo. Agora, sofre. Esse é o núcleo do que mudou, e é ele que justifica revisar a estrutura.
O que o alarme costuma esconder é que o legislador, preocupado com o impacto sobre o mercado imobiliário, criou um regime específico bem mais suave do que a alíquota cheia. A alíquota de referência do IVA dual é estimada em torno de vinte e seis e meio a vinte e oito por cento, mas o artigo 261 da LC 214/2025 reduz essa alíquota em cinquenta por cento para as operações imobiliárias em geral e em setenta por cento para a locação, a cessão onerosa e o arrendamento. Na prática, a alíquota efetiva sobre o aluguel fica em torno de oito por cento, e não nos vinte e oito por cento que as manchetes sugerem. A essa redução de alíquota somam-se dois mecanismos que diminuem a própria base de cálculo: o redutor social, que abate um valor fixo mensal da base da locação residencial, e o redutor de ajuste, previsto nos artigos 257 e 258, que deduz o custo de aquisição do imóvel corrigido, materializando a lógica da não cumulatividade.
Há ainda três regras que mudam bastante o resultado conforme o caso concreto. A primeira é que a locação de imóvel residencial por período não superior a noventa dias é equiparada a serviço de hotelaria, com regime próprio e redução de quarenta por cento, não os setenta por cento da locação de longo prazo, o que atinge diretamente quem opera aluguel de temporada. A segunda é o regime de transição do artigo 487: contratos por prazo determinado firmados até a publicação da lei, em janeiro de 2025, e registrados até o fim de 2025, podem optar por recolher IBS e CBS a três vírgula sessenta e cinco por cento sobre a receita bruta pelo prazo original do contrato, preservando a carga anterior. A terceira, decisiva para holdings pequenas, é que nem todo locador é contribuinte: a pessoa física e, por extensão do raciocínio, estruturas de menor porte só ingressam na condição de contribuinte habitual quando ultrapassam determinados patamares de receita e número de imóveis locados, o que mantém fora do novo regime o proprietário de poucos imóveis.
A locação por pessoa jurídica passou a ser tributada pelo IBS e pela CBS, mas com alíquota reduzida em setenta por cento e redutores de base. A carga real da locação de longo prazo gira em torno de oito por cento, não da alíquota cheia do IVA.
A cessão gratuita de imóvel ao sócio: risco real, certeza que o texto de internet exagera
Este é o ponto em que o material que circula sobre o tema mais se excede. A afirmação de que o simples uso gratuito de um imóvel da holding por um sócio passou automaticamente a gerar IBS e CBS sobre o valor de mercado do aluguel é apresentada como certeza fechada, quando na verdade é questão interpretativa em construção. Vale entender o raciocínio, porque o risco existe, mas não com os contornos peremptórios que se costuma anunciar.
O regime específico dos imóveis fala em locação, cessão onerosa e arrendamento. Cessão gratuita, o comodato, não é cessão onerosa, e por isso não se enquadra diretamente nessa hipótese. O que abre a porta para a tributação é outra regra do IBS e da CBS, a que trata do fornecimento de bens e serviços a partes relacionadas para uso ou consumo pessoal. A LC 214/2025 estabelece que, em fornecimentos a sócios, administradores e pessoas ligadas destinados a uso pessoal, ou por valor inferior ao de mercado, a base de cálculo é o valor de mercado da operação. É desse dispositivo, e não do regime de locação, que se extrai o argumento de que a holding que deixa um sócio morar de graça em imóvel seu estaria realizando um fornecimento tributável, calculado pelo aluguel que cobraria de terceiros.
O argumento é sério e não deve ser ignorado, mas a extensão exata dessa regra ao comodato imobiliário entre a holding e seus sócios ainda é objeto de interpretação, e a jurisprudência e a regulamentação vão delimitá-la nos próximos anos. A postura prudente, diante da incerteza, não é presumir a incidência nem presumir a isenção, é formalizar. Um imóvel usado por sócio deve ter o uso documentado, por contrato de comodato ou de locação com valor compatível com o mercado, com escrituração coerente, de modo que a holding esteja protegida qualquer que seja a interpretação que prevaleça. A ausência de qualquer formalização é o pior dos mundos, porque expõe a estrutura tanto ao IBS e à CBS pela regra do fornecimento a parte relacionada quanto à velha acusação de distribuição disfarçada de lucros no imposto de renda.
Não cumulatividade e créditos: onde a holding imobiliária ganha e onde perde
O IBS e a CBS são tributos não cumulativos, o que significa que o valor pago nas etapas anteriores gera crédito a ser abatido nas etapas seguintes, para evitar a incidência em cascata. Para a holding imobiliária, esse mecanismo tem uma face favorável e uma limitação relevante. A face favorável é o redutor de ajuste, que permite deduzir da base de cálculo o custo de aquisição do imóvel corrigido pelo índice oficial, reconhecendo que aquele valor já foi, de algum modo, onerado no passado. A limitação aparece na origem dos imóveis: quando o bem foi adquirido de pessoa física, ou incorporado ao patrimônio da holding antes do novo regime, não há crédito de IBS ou CBS a apropriar sobre aquela aquisição, porque não houve incidência dos novos tributos na etapa anterior.
Na prática, isso torna a escrituração fiscal e a documentação da cadeia de custos determinantes. Uma holding que mantém as escriturações corretas, comprova os custos e aproveita o redutor de ajuste e os créditos disponíveis suporta carga sensivelmente menor do que uma holding desorganizada, que paga sobre base cheia por não conseguir demonstrar o que teria direito de abater. Para estruturas cujo ativo principal é imobiliário, esse cuidado é o que separa uma tributação proporcional de uma sobretributação evitável.
ITBI e ITCMD: a holding também é afetada na constituição e na sucessão
Embora o foco da reforma do consumo seja o IBS e a CBS, a holding patrimonial toca outros dois tributos que merecem menção, porque a decisão de constituir ou reorganizar a estrutura depende deles. Na constituição, a transferência de imóveis para integralizar o capital da holding é, em regra, imune ao ITBI, o imposto municipal de transmissão, por força da Constituição. Essa imunidade, porém, tem uma exceção que atinge justamente as holdings imobiliárias: ela não se aplica quando a atividade preponderante da pessoa jurídica é a compra, venda ou locação de imóveis, situação em que o ITBI incide normalmente. Além disso, o Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 796, limitou a imunidade ao valor efetivamente destinado ao capital social, de modo que o que exceder esse valor pode ser tributado. Quem monta uma holding contando com imunidade automática de ITBI precisa checar esses dois pontos antes.
Na sucessão, o imposto relevante é o ITCMD, estadual, incidente sobre a transmissão das quotas aos herdeiros. A regulamentação da reforma reforçou a tendência de progressividade desse imposto, com alíquotas que aumentam conforme o valor transmitido, o que altera o cálculo de quando e como transferir as quotas em vida. O tema, articulado com a doação e o planejamento sucessório, foi tratado no artigo sobre doação em vida e impactos do ITCMD no planejamento tributário familiar.
Fiscalização eletrônica: a holding ficou mais visível
Um efeito colateral da reforma, somado à digitalização já em curso, é o aumento da capacidade de fiscalização por cruzamento de dados. A obrigação de emitir documento fiscal na locação, a integração entre as bases das administrações tributárias e o cruzamento de contratos, movimentações bancárias e declarações de imóveis tornam muito mais difícil manter operações informais entre a holding e seus sócios. Discrepâncias entre o número de imóveis declarados, a renda efetivamente auferida e os contratos formalizados passam a ser identificáveis com facilidade, e operações entre partes relacionadas sem documentação robusta viram alvo natural de autuação.
A consequência é que contratos de comodato precisam ser detalhados e coerentes, receitas não podem ser subestimadas ou deixadas fora da contabilidade, e distribuições informais de rendimento correm risco de ser tratadas como simulação, com multa agravada. Não se trata de um cenário de perseguição, e sim de um ambiente em que a informalidade, que antes passava despercebida, deixou de ser viável. A resposta adequada é um plano de conformidade fiscal que abranja os contratos, os fluxos financeiros e as políticas internas de uso dos imóveis.
Como adaptar a estrutura da holding ao novo regime
A adaptação é multidisciplinar e envolve direito tributário, contabilidade e planejamento sucessório, e o ponto de partida é sempre um diagnóstico do caso concreto, porque não há modelo único. Alguns movimentos, porém, são comuns à maioria das estruturas. O primeiro é revisar os contratos de locação interna e os comodatos existentes, formalizando todo uso de imóvel entre a holding e os sócios, inclusive os gratuitos, com valor e documentação compatíveis. O segundo é avaliar a adesão ao regime de transição do artigo 487 para os contratos elegíveis, o que pode preservar a carga anterior por anos. O terceiro é atualizar a escrituração contábil e fiscal para garantir o aproveitamento correto do redutor de ajuste e dos créditos de IBS e CBS. O quarto é simular cenários, comparando o custo de manter os imóveis na holding com o de mantê-los na pessoa física, à luz das novas alíquotas reduzidas e dos redutores, decisão que mudou de sinal para alguns perfis e permaneceu igual para outros.
Esse último ponto merece ênfase, porque contraria o reflexo alarmista. Para muitas famílias, a holding continua vantajosa depois da reforma, sobretudo pela função sucessória e pela carga de locação que, com o redutor de setenta por cento, permanece competitiva. Para outras, especialmente as que mantinham imóveis de uso pessoal na estrutura sem qualquer receita, a conta pode ter piorado e vale reavaliar. A resposta correta depende do perfil dos imóveis, do número de sócios, das receitas efetivas e dos objetivos do grupo, e não de uma regra geral aplicável a todos.
Exemplo prático: uma holding familiar com imóveis de uso próprio
Considere uma família que detém quatro imóveis residenciais em bairro valorizado, todos registrados em uma holding limitada que também participa de uma sociedade operacional. Dois imóveis são locados a terceiros, com receita declarada e tributada. Os outros dois servem de residência aos próprios sócios, pais e filhos adultos, sem contrato formal e sem pagamento de aluguel à holding.
Quanto aos dois imóveis locados a terceiros, o efeito da reforma é direto e calculável: a receita de aluguel passa a sofrer IBS e CBS, mas com a redução de setenta por cento e os redutores de base, resultando em carga efetiva na casa de oito por cento, além do IRPJ e da CSLL que já incidiam. Para esses contratos, cabe verificar a elegibilidade ao regime de transição do artigo 487, que pode manter a carga anterior enquanto durar o contrato. Quanto aos dois imóveis de uso próprio dos sócios, o cenário é o da controvérsia já descrita. Não há certeza de que o comodato gere IBS e CBS, mas há risco concreto pela regra do fornecimento a partes relacionadas para uso pessoal, somado ao risco preexistente de distribuição disfarçada no imposto de renda. A conduta prudente é formalizar o uso, por comodato bem documentado ou por locação a valor de mercado, apurar e registrar o valor de referência, e decidir, com base em simulação, se compensa manter esses imóveis de uso pessoal dentro da holding ou transferi-los aos sócios. A ausência de formalização, essa sim, caracteriza infração e expõe a estrutura a autuação com os tributos, multa e correção.
Planejamento tributário e sucessório diante do novo cenário
Com a reforma, o planejamento das holdings deixou de ser um exercício de otimização pontual e passou a exigir revisão estrutural. A decisão de manter, reduzir ou reorganizar a holding precisa considerar as condições reais de uso de cada bem, o fluxo de receitas e despesas por imóvel, o regime de tributação adotado, a finalidade de cada imóvel, a viabilidade de transferir determinados bens à pessoa física sem exposição tributária ou sucessória excessiva, e a interação com outras normas, da lei do inquilinato ao ITBI e ao ITCMD. A reorganização, quando indicada, deve vir acompanhada de parecer técnico e registro documental transparente, porque decisões estruturais mal fundamentadas expõem a risco de acusação de simulação, e a fronteira entre elisão lícita e planejamento abusivo é objeto de escrutínio constante, como detalhado no material sobre operações societárias e prevenção de fraudes patrimoniais.
O escritório Manassés Lopes Advogados tem acompanhado empresários e grupos familiares em Santa Catarina e no Paraná na revisão de holdings patrimoniais diante do IBS e da CBS, trabalho que consiste menos em reagir ao alarme e mais em calcular, caso a caso, o efeito real da reforma sobre cada estrutura. A leitura deste texto não substitui essa análise individualizada, mas oferece a base correta para começá-la, longe do exagero e da desatualização que dominam o assunto.
Conclusão
A reforma tributária redefine a gestão patrimonial por meio de holdings, mas o faz de forma mais matizada do que o noticiário sugere. A locação de imóveis por pessoa jurídica entrou no campo do IBS e da CBS, o que é real e exige adaptação, porém com alíquota reduzida em setenta por cento, redutores de base e uma transição que só pesa de fato a partir de 2027. A incidência sobre o uso gratuito por sócio é um risco a administrar com formalização, não uma certeza consumada. Fazer escolhas informadas, com base na lei e não no alarme, é o que preserva a função da holding e evita tanto a surpresa da fiscalização quanto a decisão precipitada de desmontar uma estrutura que ainda serve. O tema seguirá em construção regulatória e jurisprudencial nos próximos anos. Acompanhamos.
Perguntas frequentes sobre holding patrimonial, IBS e CBS
O que é uma holding patrimonial?
É a pessoa jurídica criada para centralizar a propriedade e a administração de bens, principalmente imóveis, com o objetivo de organizar a gestão, a proteção e a sucessão do patrimônio. Os ativos deixam de estar registrados individualmente em nome dos sócios ou familiares e passam a integrar o patrimônio da empresa, o que facilita a administração e a transmissão dos bens entre gerações por meio das quotas ou ações.
A holding já paga IBS e CBS em 2026?
Não de forma relevante. O ano de 2026 é de teste do novo sistema, com alíquotas simbólicas e, em regra, compensáveis. A CBS assume alíquota cheia a partir de 2027 e o IBS sobe gradualmente entre 2029 e 2032, até a extinção dos tributos antigos em 2033. O que 2026 exige das holdings é a adaptação ao novo regime, não o pagamento imediato de carga pesada.
O aluguel recebido pela holding passou a ser tributado pelo IBS e pela CBS?
Sim. A LC 214/2025 colocou a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis por pessoa jurídica no campo do IBS e da CBS, com obrigação de emitir documento fiscal. Mas a alíquota é reduzida em setenta por cento e há redutores de base, o que leva a carga efetiva da locação de longo prazo para algo em torno de oito por cento, e não à alíquota cheia do IVA. Contratos antigos por prazo determinado podem optar por um regime de transição a três vírgula sessenta e cinco por cento.
O uso gratuito de imóvel da holding por sócio gera imposto?
É um risco real, mas não uma certeza fechada, ao contrário do que muito material afirma. A cessão gratuita não é locação nem cessão onerosa, então a tributação, se ocorrer, virá da regra de fornecimento a partes relacionadas para uso pessoal, que usa o valor de mercado como base de cálculo. A extensão exata dessa regra ao comodato entre holding e sócio ainda depende de interpretação. Por isso a conduta prudente é formalizar o uso com documentação compatível, o que protege a estrutura qualquer que seja a leitura que prevaleça, e afasta também o risco de distribuição disfarçada de lucros.
Vale a pena manter uma holding patrimonial depois da reforma?
Depende do perfil do patrimônio, das receitas e dos objetivos. Para muitas famílias a holding continua vantajosa, sobretudo pela função sucessória e porque a carga de locação, mesmo tributada, permanece competitiva com o redutor de setenta por cento. Para estruturas que mantinham apenas imóveis de uso pessoal sem receita, a conta pode ter piorado e vale reavaliar. A decisão exige simular cenários caso a caso, comparando manter os bens na holding ou na pessoa física, e não seguir uma regra geral.
