A constituição de holdings para reunir o patrimônio imobiliário de uma família ou de um grupo empresarial tornou-se um dos movimentos mais comuns do planejamento sucessório no Brasil, e a imunidade do ITBI é uma das razões que mais pesam nessa decisão. Transferir imóveis para uma empresa custaria, sem a imunidade, algo entre dois e três por cento do valor de cada bem, a título de imposto municipal de transmissão, o que rapidamente se torna um custo relevante numa carteira de porte. A Constituição afasta esse imposto na integralização de capital, mas cerca o benefício de condições e exceções que os municípios interpretam de forma restritiva e que, neste momento, estão sendo revistas pelo Supremo Tribunal Federal. Entender o que é exigido, o que é distorcido pelas prefeituras e o que pode mudar é o que separa uma holding segura de uma autuação anos depois.
Este texto trata da imunidade do ITBI na constituição e na manutenção de holdings a partir do que a Constituição, o Código Tributário Nacional e a jurisprudência do STF efetivamente dispõem, com atenção especial ao que ainda está em definição.
Por que a holding se apoia na imunidade do ITBI
A holding, familiar ou empresarial, consolidou-se como instrumento de planejamento sucessório e de proteção patrimonial porque permite centralizar a administração dos bens, organizar a sucessão pela transferência de quotas em vez do inventário, reduzir conflitos entre herdeiros e, quando bem estruturada, aproveitar eficiências fiscais. O passo inicial dessa estrutura é a transferência dos imóveis para o capital da empresa, e é justamente aí que o ITBI entraria em cena, não fosse a imunidade prevista no artigo 156, parágrafo segundo, inciso I, da Constituição, que afasta o imposto sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A dúvida prática nunca está nessa regra geral, que é clara, mas nos seus dois limites, o excedente e a atividade preponderante, e é sobre eles que se concentra todo o risco.
Os dois limites da imunidade, e o que os municípios distorcem
O primeiro limite diz respeito ao valor. A imunidade alcança o que é destinado ao capital social, e não o que eventualmente sobra. O Supremo, ao julgar o Tema 796 no Recurso Extraordinário 796.376, em 2020, fixou que a imunidade não abrange o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. O ponto que exige rigor, e que muitos textos e prefeituras confundem, é o significado desse excedente. Trata-se de um excedente societário, a parcela do valor do imóvel que, na própria operação, é alocada não ao capital, mas a reserva de capital ou ágio. Não é a diferença entre o valor de mercado do imóvel, arbitrado pela prefeitura, e o valor pelo qual o sócio o integralizou. Quando o imóvel é integralizado inteiramente ao capital, sem parcela em reserva, não há excedente algum, e a tentativa de fabricá-lo a partir de uma avaliação municipal maior é indevida. Dois fundamentos a afastam: o artigo 23 da Lei 9.249/1995, que permite integralizar o bem pelo valor da declaração de imposto de renda do sócio, sem obrigação de usar o valor de mercado, e o Tema 1113 do STJ, que proíbe o município de arbitrar a base de cálculo do ITBI por pauta unilateral, sem processo administrativo com contraditório.
O segundo limite é a atividade preponderante, e é o que mais afeta as holdings imobiliárias. A parte final do dispositivo constitucional ressalva que a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. Se a holding administra participações societárias, presta serviços ou desenvolve atividade não imobiliária, a imunidade, pela leitura tradicional, se aplica. Se o foco é adquirir, vender ou locar imóveis próprios, essa mesma leitura afasta o benefício. Aqui, porém, é preciso ir além da regra tradicional, porque ela está em revisão.
Como se apura a atividade preponderante
A definição da preponderância não está na Lei 9.636/1998, que trata de imóveis da União e é por vezes citada por engano, mas no artigo 37 do Código Tributário Nacional. Segundo esse dispositivo, considera-se preponderante a atividade imobiliária quando mais de cinquenta por cento da receita operacional da pessoa jurídica, nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à aquisição, decorrer de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. Quando a empresa inicia suas atividades após a aquisição, ou há menos de dois anos antes dela, o período de apuração passa a ser o dos três anos seguintes. Esse desenho tem uma consequência prática relevante para a holding recém-constituída: a definição sobre a preponderância só se consolida com o tempo, à luz da receita efetivamente auferida, o que torna a manutenção da conformidade tão importante quanto a estruturação inicial. Não basta declarar no contrato social um objeto não imobiliário; é preciso que a operação real, nos anos de referência, corresponda a isso.
Holding pura, mista e imobiliária: o objeto social decide o risco
A forma como a holding é desenhada, antes mesmo de qualquer integralização, define boa parte da sua exposição ao ITBI enquanto vigorar a exceção da atividade preponderante. A holding pura é aquela cujo objeto se limita a participar de outras sociedades, administrando participações societárias, sem explorar diretamente atividade operacional. A holding mista soma a essa função a prestação de algum serviço ou atividade própria. Nenhuma das duas tem, por natureza, atividade imobiliária preponderante, o que as coloca com folga dentro da imunidade pela leitura tradicional. O problema aparece na holding que, embora chamada de patrimonial, tem por objeto real administrar imóveis próprios e deles auferir aluguel, porque essa administração de bens imóveis próprios é, precisamente, a atividade que a Constituição excepciona.
Daí a importância de coerência entre o nome, o objeto e a operação. Constituir uma holding com objeto social amplo e genérico, que mencione ao mesmo tempo participações e locação de imóveis, é criar a ambiguidade que o fisco explora para enquadrá-la como imobiliária. O desenho mais seguro, enquanto o Tema 1.348 não é concluído, é o de uma holding cujo objeto e cuja receita real não sejam preponderantemente imobiliários, reservando a exploração de aluguéis, quando ela existir e for relevante, a uma análise específica de risco. Se o Supremo confirmar a imunidade incondicionada, essa preocupação com o objeto perde força para fins de ITBI na integralização, mas segue relevante para outros efeitos tributários da holding, o que mantém a decisão sobre o desenho societário no centro do planejamento.
A virada em curso: o Tema 1.348 e a imunidade das holdings imobiliárias
Este é o desenvolvimento que nenhum planejamento de holding pode ignorar, e que a maioria dos materiais sobre o tema ainda não incorporou. O Supremo Tribunal Federal está revendo, no Tema 1.348 da repercussão geral, julgado no Recurso Extraordinário 1.495.108, se a exceção da atividade preponderante alcança a integralização de capital ou apenas as hipóteses de reorganização societária. O relator, ministro Edson Fachin, votou no sentido de que a imunidade na realização de capital é incondicionada, aplicando-se mesmo às empresas de atividade preponderantemente imobiliária. O fundamento é uma leitura precisa do texto constitucional, que contempla duas imunidades distintas: uma para a integralização de capital e outra para a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção. A ressalva da atividade preponderante, segundo o relator, refere-se apenas a esta segunda hipótese, a das reorganizações, e não à realização de capital, porque a finalidade da norma é justamente estimular a capitalização das empresas, inclusive das holdings. O ministro Alexandre de Moraes acompanhou esse entendimento.
Se essa orientação prevalecer, a distinção entre uma holding imobiliária e qualquer outra deixará de importar para fins de ITBI na integralização, e o segundo limite da imunidade, o da atividade preponderante, simplesmente deixará de existir para essa operação. Trata-se, porém, de julgamento ainda em curso, sem desfecho definitivo, de modo que a prudência recomenda acompanhar sua conclusão antes de tratar a questão como resolvida. Enquanto o Tema 1.348 não é finalizado, convive-se com um cenário de transição: os municípios continuam a aplicar a exceção, os tribunais divergem, e o contribuinte precisa decidir, caso a caso, entre recolher e discutir ou não recolher e assumir o risco de autuação. O que mudou, e é significativo, é que a tese municipalista deixou de ser um consenso, e há fundamento sólido e recente para sustentar a imunidade também nas holdings imobiliárias.
Requisitos e documentação da operação
Para que a transferência do imóvel à holding se enquadre na imunidade, alguns requisitos precisam estar atendidos e, sobretudo, documentados. O imóvel deve ser efetivamente integralizado como capital social, transferido em pagamento da participação do sócio, e não a outro título. O contrato social precisa descrever a operação com precisão, identificando o bem pela matrícula e o valor atribuído. Esse valor deve ter respaldo, seja em laudo de avaliação elaborado por profissional habilitado, seja no valor constante da declaração de imposto de renda do sócio, opção que o artigo 23 da Lei 9.249/1995 assegura e que costuma ser a mais segura, por evitar a discussão sobre ganho de capital e manter a coerência entre o que se declara e o que se registra.
Um cuidado que a busca por evitar o excedente não pode atropelar é o da correta estimação do bem. Nas sociedades limitadas, o Código Civil responsabiliza os sócios, de forma solidária e pelo prazo de cinco anos contados do registro, pela exata estimação dos bens conferidos ao capital. Subavaliar o imóvel para reduzir capital ou tributos cria, portanto, um passivo próprio, que persiste por anos, distinto do ITBI. O ponto de equilíbrio é integralizar pelo valor da declaração de imposto de renda e destiná-lo integralmente ao capital: assim não há excedente societário a tributar nem subavaliação a questionar. A operação se completa com o registro da alteração do capital na Junta Comercial e a averbação da transferência no registro de imóveis, acompanhados da ata ou do documento societário que deliberou a integralização e da documentação fiscal correspondente. A ausência de qualquer dessas peças pode travar o registro e comprometer toda a estrutura.
O papel da prefeitura e das exigências municipais
Embora a imunidade tenha fundamento constitucional, sua aplicação concreta ocorre na esfera municipal, e cada prefeitura pode impor exigências próprias para reconhecê-la. É comum o município solicitar o contrato ou estatuto social detalhado, a comprovação da inscrição e da atividade declarada perante a Receita Federal, o exame dos balanços e do faturamento para verificar a atividade econômica real, o preenchimento de formulários específicos e, em muitos casos, a análise dos documentos pela procuradoria municipal antes da averbação no cartório. Falhas no atendimento a esses requisitos locais podem inviabilizar o reconhecimento da imunidade e gerar custos inesperados. Vale registrar, contudo, que a exigência municipal não pode extrapolar os limites da imunidade constitucional nem se converter em arbitramento indevido da base de cálculo, o que abre ao contribuinte a via da impugnação quando a prefeitura impõe interpretação restritiva sem fundamento.
A prova da atividade preponderante ao longo do tempo
Enquanto a exceção da atividade preponderante estiver em vigor, e até que o Tema 1.348 defina o contrário, demonstrar que a holding não explora atividade imobiliária de forma preponderante depende de organização documental permanente, e não de meras cláusulas contratuais. O fisco analisa os documentos fiscais que revelam a fonte principal de receita, os balanços e as demonstrações de resultado dos períodos de referência, as eventuais operações de compra e venda de imóveis realizadas, e a composição da receita global, comparando o peso das atividades imobiliárias e não imobiliárias. A inconsistência ou a ausência desses registros pode gerar a presunção de atividade imobiliária, com reflexos diretos sobre a imunidade. Por isso, o controle contábil rigoroso deixou de ser boa prática opcional e passou a ser a prova, ela mesma, de que a operação se manteve dentro do benefício.
Riscos, retroatividade e autuações
Um aspecto pouco conhecido, e que causa surpresa, é a possibilidade de o município exigir o ITBI retroativamente. Como a preponderância se apura também nos anos posteriores à integralização, uma holding que muda de perfil depois da operação, passando a auferir receita imobiliária superior à metade do faturamento, pode ser alcançada por cobrança posterior, ainda que a operação inicial parecesse imune. As consequências incluem a cobrança do imposto com multa e juros, o bloqueio ou a discussão sobre os registros imobiliários, a insegurança que deprecia o patrimônio e a exposição dos sócios a questionamentos. É importante ponderar, porém, que esse risco de retroatividade está diretamente ligado à exceção da atividade preponderante, exatamente o ponto que o Tema 1.348 pode neutralizar. Se prevalecer a tese da imunidade incondicionada, a mudança de perfil da holding para atividade imobiliária deixará de ser causa de perda da imunidade da integralização, o que reduz de forma expressiva esse risco. Até lá, a defesa depende de um acervo documental robusto e de acompanhamento preventivo.
Exemplos ilustrativos
Dois cenários hipotéticos ajudam a fixar a lógica. No primeiro, uma holding constituída por profissionais integraliza imóveis ao capital e, ao longo dos anos, mantém como atividade principal a prestação de serviços de consultoria e gestão, sem locar, comprar ou vender os imóveis transferidos. Com documentação organizada e contabilidade regular, a imunidade é reconhecida sem controvérsia, porque tanto o objeto quanto a operação real correspondem à finalidade não imobiliária. No segundo, uma holding com objeto amplo integraliza imóveis e, poucos meses depois, passa a locá-los, de modo que a receita imobiliária supera metade do faturamento no período de apuração. Pela regra tradicional, o município cobra o ITBI retroativamente. É precisamente nesse segundo cenário que o Tema 1.348 pode alterar o desfecho: se confirmada a imunidade incondicionada, a locação posterior deixaria de contaminar a imunidade da integralização. A lição dos dois exemplos permanece válida qualquer que seja o resultado do julgamento: a segurança está na clareza da documentação e na coerência entre o que se declara e o que se pratica.
Além do ITBI: os outros custos da constituição da holding
Concentrar toda a atenção no ITBI é um erro comum, porque a constituição de uma holding com imóveis envolve outros tributos que podem pesar mais do que o próprio imposto de transmissão. O primeiro é o imposto de renda sobre o ganho de capital. Se o sócio integraliza o imóvel por um valor superior ao custo de aquisição constante da sua declaração, a diferença é ganho de capital tributável na pessoa física. É por isso que a opção do artigo 23 da Lei 9.249/1995, de integralizar pelo valor da declaração de imposto de renda, costuma ser a mais vantajosa: além de evitar a discussão sobre excedente no ITBI, ela afasta o ganho de capital no momento da transferência, diferindo essa tributação para uma eventual alienação futura. O segundo é o ITCMD, imposto estadual que incide na transmissão gratuita das quotas aos herdeiros, etapa central da função sucessória da holding. A regulamentação da reforma tributária reforçou a tendência de progressividade desse imposto, com alíquotas que aumentam conforme o valor transmitido, o que altera o cálculo de quando e como doar as quotas em vida.
A esses somam-se os custos de constituição e registro, na Junta Comercial e no cartório de imóveis, e os reflexos da reforma tributária sobre a operação da holding ao longo do tempo. Embora o ITBI permaneça municipal e fora do novo imposto sobre o consumo, a mesma reforma trouxe a tributação de dividendos e a incidência de IBS e CBS sobre a locação de imóveis, temas tratados em outros materiais, que mudam a conta de manter os imóveis na pessoa jurídica. A decisão de constituir uma holding, portanto, não se resolve olhando apenas para a imunidade do ITBI: ela depende de uma comparação mais ampla entre o custo de estruturar e manter a empresa e o benefício sucessório e patrimonial que ela oferece. É essa visão de conjunto que separa o planejamento sólido da adesão a um modelo pronto.
Boas práticas para a segurança jurídica da holding
Algumas práticas concentram a maior parte da proteção ao longo da vida da holding. Convém manter o objeto social claro e coerente com a atividade efetivamente exercida, evitando redações amplas ou contraditórias que permitam ao fisco enquadrar a empresa como imobiliária. É prudente elaborar laudos de avaliação detalhados quando não se opta pelo valor da declaração de imposto de renda, registrar todas as operações na contabilidade, com balanços e relatórios periódicos, e acompanhar de perto as exigências municipais, protocolando, quando disponível, o pedido de reconhecimento da imunidade. Revisões periódicas evitam que receitas imobiliárias inesperadas contaminem a preponderância, e o acompanhamento das decisões do STF, sobretudo o desfecho do Tema 1.348, permite ajustar a estratégia à medida que o cenário se define. O planejamento por meio de holding oferece vantagens reais de sucessão e proteção, tratadas no material sobre planejamento sucessório com holding familiar, mas exige zelo documental e contábil contínuo, e o mapeamento dos erros comuns em holdings familiares ajuda a prevenir falhas que comprometem a imunidade. Riscos patrimoniais mais amplos em operações societárias foram reunidos no conteúdo sobre prevenção de fraudes em operações societárias.
Conclusão
A imunidade do ITBI na constituição de holdings é uma garantia constitucional sólida, mas cercada de exigências, distorções municipais e, agora, de uma controvérsia que pode ampliá-la de forma decisiva. A regra é a não incidência na integralização de capital; o limite do valor é o excedente societário do Tema 796, que não se confunde com diferença de avaliação; e o limite da atividade preponderante, que tradicionalmente afasta a imunidade das holdings imobiliárias, está sendo revisto pelo STF no Tema 1.348, com sinalização favorável ao contribuinte. Estruturar a operação com clareza documental, integralizar pelo valor correto e destiná-lo ao capital, e manter a conformidade ao longo do tempo é o que preserva o benefício, enquanto o desfecho do julgamento pode, em breve, reduzir o principal risco que hoje pesa sobre as holdings imobiliárias. Cada operação tem particularidades que escapam à regra geral, e a leitura deste texto não substitui a análise do caso concreto, mas oferece a base correta para começá-la. O tema seguirá em definição nos tribunais superiores nos próximos meses. Acompanhamos.
Perguntas frequentes sobre imunidade de ITBI para holdings
O que é a imunidade de ITBI para holdings?
É o benefício constitucional, previsto no artigo 156, parágrafo segundo, inciso I, da Constituição, que afasta o ITBI na transferência de imóveis do titular para o capital social de uma pessoa jurídica, na integralização de capital. Ele permite constituir a holding com o patrimônio imobiliário sem pagar o imposto municipal de transmissão, dentro de regras específicas quanto ao valor destinado ao capital e à atividade da empresa.
A holding que aluga imóveis perde a imunidade?
Pela regra tradicional, sim, porque a Constituição afasta a imunidade quando a atividade preponderante é imobiliária, conforme o critério de receita do artigo 37 do Código Tributário Nacional, apurado nos dois anos anteriores e posteriores à operação. Esse entendimento, contudo, está sendo revisto pelo STF no Tema 1.348, no RE 1.495.108, em que o relator votou pela imunidade incondicionada, aplicável mesmo à holding imobiliária, por entender que a exceção só alcança reorganizações societárias. Como o julgamento não foi concluído, convém acompanhar seu desfecho.
Como se apura a atividade preponderante da holding?
Pelo artigo 37 do Código Tributário Nacional, considera-se preponderante a atividade imobiliária quando mais de metade da receita operacional da empresa, nos dois anos anteriores e nos dois posteriores à aquisição, vier de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. Para a empresa constituída há menos de dois anos, o período de apuração é o dos três anos seguintes. Não se trata apenas do objeto social declarado, mas da receita efetivamente auferida no período.
O município pode cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor de mercado e o valor integralizado?
Não, quando o imóvel foi integralmente destinado ao capital. O excedente do Tema 796 é a parcela alocada a reserva de capital ou ágio, não a diferença de avaliação. O artigo 23 da Lei 9.249/1995 permite integralizar pelo valor da declaração de imposto de renda, e o Tema 1113 do STJ veda o arbitramento da base por pauta unilateral do município. Sem parcela em reserva, não há excedente a tributar.
Como reduzir o risco de autuação na holding?
Mantendo o objeto social coerente com a atividade real, integralizando o imóvel pelo valor da declaração de imposto de renda e destinando-o integralmente ao capital, documentando a operação no contrato social, na contabilidade e nos registros, e acompanhando a composição da receita ao longo dos anos de apuração. Diante de auto de infração, cabe impugnação administrativa e, se necessário, ação judicial, apoiadas no Tema 796 quanto ao excedente, no Tema 1113 quanto ao arbitramento e, conforme a evolução, no Tema 1.348 quanto à atividade preponderante.
