ITBI: prefeitura pode cobrar sobre valor maior que o da compra?

O que é o ITBI e por que muitas pessoas pagam mais do que deveriam?

O ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é o tributo municipal devido sempre que há transmissão onerosa de imóvel entre pessoas vivas, como na compra e venda, na permuta, na dação em pagamento e na arrematação em leilão. Ele não incide sobre doações e heranças, que são alcançadas pelo ITCMD, imposto de competência estadual. Na prática, o comprador recebe a guia do ITBI no momento de lavrar a escritura ou de registrar a transferência, já que os cartórios exigem a comprovação do recolhimento para concluir o ato.

A previsão do imposto está no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal e nos artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional. O artigo 38 do CTN estabelece que a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, e é exatamente na interpretação dessa expressão que nasce o problema.

O principal fator para o ITBI sair mais alto do que o esperado ocorre quando a prefeitura utiliza como base de cálculo um valor de referência superior ao valor real negociado no contrato de compra e venda. Ou seja, mesmo tendo comprado o imóvel por preço compatível com o mercado, o contribuinte acaba pagando o imposto sobre um valor artificialmente maior, definido unilateralmente pelo município a partir de tabelas internas ou plantas de valores. Com alíquotas que costumam variar entre 2% e 3%, uma diferença de R$ 100 mil na base de cálculo pode significar R$ 2 mil a R$ 3 mil recolhidos a mais em uma única operação.

Base de cálculo do ITBI diferente do valor real da transação é o principal motivo do pagamento em excesso.

Quando acontece a cobrança do ITBI acima do valor devido?

Normalmente, isso ocorre quando a prefeitura ignora o valor negociado entre comprador e vendedor e aplica um valor de referência administrativo, disponível em suas tabelas ou sistemas. Esse valor é calculado de forma padronizada, em massa, sem levar em conta particularidades do imóvel: estado de conservação, necessidade de reforma, restrições ambientais ou urbanísticas, urgência do vendedor, forma de pagamento e demais circunstâncias legítimas que influenciam o preço.

Empresários, investidores e pessoas físicas sentem o problema na prática. Pode acontecer de adquirir um imóvel por preço negociado em condições específicas, e a prefeitura exigir o imposto sobre valor mais alto, que não representa a realidade do negócio. O cenário é especialmente comum em cidades que adotam o chamado valor venal de referência para o ITBI, quase sempre superior ao valor venal do IPTU, e que emitem a guia automaticamente pelo maior valor, sem abertura efetiva para contestação prévia.

Há ainda uma segunda situação recorrente: municípios que calculam o ITBI sobre o valor venal do IPTU quando este supera o preço declarado, tratando a planta genérica de valores como piso de tributação. Como se verá adiante, essa prática também foi expressamente rejeitada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Qual é a posição dos tribunais superiores sobre a base de cálculo do ITBI?

A questão foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial 1.937.821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.113), com relatoria do ministro Gurgel de Faria, julgado pela Primeira Seção em fevereiro de 2022. Por ser precedente qualificado, a tese vincula juízes e tribunais de todo o país.

Três definições foram firmadas. Primeira: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que sequer pode ser usada como piso de tributação. Segunda: o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que só pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, com contraditório e ampla defesa, nos termos do artigo 148 do CTN. Terceira: o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.

Em termos práticos: se a prefeitura desconfia que o preço declarado está abaixo do mercado, ela não pode simplesmente emitir a guia pelo valor que entender adequado. Precisa notificar o contribuinte, abrir procedimento administrativo, permitir a demonstração das peculiaridades do negócio e, só então, arbitrar fundamentadamente um valor diverso. Sem esse procedimento, prevalece o valor declarado.

O valor do ITBI deve refletir a realidade da compra, não um preço fictício criado pela administração pública.

Os tribunais estaduais vêm aplicando a tese de modo consistente. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina, por exemplo, tem reconhecido reiteradamente a ilegalidade da exigência do imposto sobre valores fixados sem processo administrativo prévio, inclusive em casos originados de municípios do norte catarinense, como na Apelação Cível 5000385-31.2022.8.24.0038, da 4ª Câmara de Direito Público. Esse quadro traz segurança para quem deseja buscar a restituição: em regra, basta comprovar que o imposto foi calculado sobre valor superior ao efetivamente negociado e que não houve processo administrativo válido de arbitramento.

Um registro adicional é necessário para quem acompanha o tema. A reforma tributária (Emenda Constitucional 132/2023) passou a permitir que o Poder Executivo municipal atualize a base de cálculo do ITBI por decreto, conforme critérios definidos em lei local. A novidade não revogou o Tema 1.113: a atualização admitida é a recomposição inflacionária por índices oficiais, e não a criação de novas pautas de valores que funcionem como majoração disfarçada do tributo, o que continuaria dependendo de lei e, em cada caso concreto, do respeito à presunção de veracidade do valor declarado.

Como comprovar o valor real da transação do imóvel?

Para que o pedido de devolução do ITBI cobrado a maior seja acolhido, é necessário apresentar provas concretas do valor da operação. Os documentos mais relevantes incluem:

• Contrato particular de compra e venda detalhado, com cláusulas claras sobre preço, forma de pagamento e condições do negócio.
• Escritura pública lavrada em cartório, contendo o preço efetivamente pago.
• Comprovantes de transferência bancária ou outros meios de pagamento rastreáveis, incluindo o contrato de financiamento, quando houver.
• Laudo de avaliação elaborado por profissional habilitado, quando for necessário demonstrar as especificidades que justificaram o preço (estado de conservação, benfeitorias, restrições).
• Guia do ITBI recolhida e comprovante do pagamento, que demonstram a base de cálculo utilizada pelo município e marcam o termo inicial do prazo para o pedido.

A coerência entre esses documentos é decisiva. Contrato, comprovantes bancários e escritura precisam contar a mesma história: preços divergentes entre os papéis enfraquecem a presunção de veracidade e abrem espaço para o fisco alegar subfaturamento. Vale lembrar que a proteção construída pelo STJ é dirigida ao contribuinte de boa-fé; declarações artificialmente reduzidas derrubam a presunção e expõem as partes a autuação.

Quais são os passos para solicitar a restituição do ITBI pago a maior?

Existem duas vias principais para pedir a devolução: o requerimento administrativo junto à prefeitura e a ação judicial de repetição de indébito tributário, prevista no artigo 165 do CTN. O caminho administrativo costuma ser mais rápido e menos oneroso, mas depende da estrutura e da postura de cada município. Negado o pedido, ou não havendo resposta em prazo razoável, abre-se o caminho judicial.

O roteiro usual é o seguinte:

1. Reunir toda a documentação que comprove o valor real pago pelo imóvel e a base de cálculo utilizada pelo município na guia.
2. Formalizar requerimento de restituição ao órgão fazendário da prefeitura, fundamentado no artigo 38 do CTN e nas teses do Tema 1.113 do STJ, instruído com contrato ou escritura, comprovantes bancários, guia recolhida e laudo técnico, se houver.
3. Protocolar o pedido e guardar o número de protocolo, que documenta a data do requerimento e viabiliza recursos administrativos em caso de indeferimento.
4. Diante da negativa ou da omissão da administração, ajuizar ação de repetição de indébito, anexando a prova do indeferimento ou da inércia, o que reforça a demonstração do interesse de agir.

Um esclarecimento técnico evita frustrações: o mandado de segurança é instrumento útil para quem ainda não pagou o imposto e quer afastar a exigência sobre o valor de referência antes da escritura. Para reaver valores já pagos, porém, a via adequada é a ação de repetição de indébito, porque as Súmulas 269 e 271 do Supremo Tribunal Federal impedem que o mandado de segurança produza efeitos patrimoniais em relação a período pretérito.

Há prazo para pedir devolução do ITBI pago além do devido?

Sim, e ele não varia de município para município. O prazo para pleitear a restituição é de cinco anos, contados da data do pagamento do imposto, conforme o artigo 168, inciso I, do Código Tributário Nacional. Por se tratar de norma geral de direito tributário, veiculada em lei complementar federal, a legislação municipal não pode reduzi-lo. O que varia localmente é apenas o procedimento administrativo do pedido, não o prazo do direito.

Ultrapassados os cinco anos do recolhimento, o direito à restituição se extingue, ainda que a cobrança tenha sido flagrantemente indevida. Por isso, quem pagou ITBI sobre valor de referência em anos recentes deve verificar a data do pagamento antes de qualquer outra providência: cada mês de espera pode significar parcelas do crédito alcançadas pela prescrição, especialmente quando houve mais de um recolhimento.

Como funcionam a correção monetária e os juros na restituição?

Reconhecido o direito à devolução, o valor não retorna nominal. Na esfera judicial, desde a Emenda Constitucional 113/2021, as condenações impostas à Fazenda Pública são atualizadas pela taxa Selic, que acumula correção monetária e juros em índice único, incidente desde o pagamento indevido. Para períodos anteriores a esse regime, aplicam-se os critérios então vigentes, o que torna recomendável a elaboração de cálculo detalhado, com indicação de datas e índices, a instruir o pedido.

Obter a atualização correta depende de pedido expresso acompanhado de planilha de cálculo, indicando a data de cada recolhimento e os índices aplicáveis a cada período.

Outro ponto que o contribuinte precisa conhecer antes de decidir pela via judicial: a condenação do município a devolver valores é paga pelo regime de precatórios ou, quando o montante se enquadra no teto local, por requisição de pequeno valor (RPV), cujo pagamento é sensivelmente mais rápido. Em boa parte dos casos de ITBI residencial, a diferença a restituir cabe no limite da RPV, o que torna a execução menos demorada do que se costuma imaginar.

O que considerar: benefícios e limitações de pedir a restituição do ITBI?

Pedir a devolução do imposto pago a maior pode representar recuperação financeira relevante, especialmente em negócios de valor expressivo ou para quem realizou mais de uma aquisição no período. De outro lado, a via administrativa nem sempre é célere, e há municípios que resistem ao pedido invocando a própria legislação local, o que desloca a solução para o Judiciário.

Entre os principais pontos a ponderar, destacam-se:

• Recuperação de valores pagos indevidamente, com atualização pela Selic, caso deferido o pleito judicial.
• Precedente vinculante favorável (Tema 1.113 do STJ), que reduz a margem de discussão sobre a tese jurídica e concentra o debate na prova do caso concreto.
• Necessidade de documentação formal robusta e coerente, para afastar o risco de o município alegar subfaturamento.
• Tempo de tramitação variável e, na via judicial, pagamento por RPV ou precatório, o que deve entrar no cálculo de custo e benefício.
• Relação entre o valor a recuperar e os custos do processo, análise que deve ser feita caso a caso antes do ajuizamento.

Exemplos práticos e situações comuns

Imagine um empresário adquirindo um imóvel para sua empresa por R$ 700 mil. A prefeitura, ao emitir a guia do ITBI, calcula o imposto sobre um valor de referência de R$ 900 mil. Com alíquota de 2%, o contribuinte recolhe R$ 18 mil em vez dos R$ 14 mil devidos: R$ 4 mil pagos a mais em uma única operação, sem qualquer processo administrativo que justificasse o arbitramento.

Ocorrências semelhantes são frequentes em imóveis comerciais adquiridos por valores depreciados, residências que exigem reforma estrutural, terrenos com restrições ambientais que reduzem o aproveitamento econômico e vendas realizadas com urgência pelo proprietário. Em todos esses cenários, o preço praticado é legítimo e reflete condições reais de mercado, ainda que fique abaixo das tabelas municipais.

Também merecem atenção as aquisições em leilão judicial: a jurisprudência consolidada do STJ define que, na arrematação, a base de cálculo do ITBI é o valor da arrematação, e não o valor de avaliação do bem, pela mesma lógica do Tema 1.113. Quem arrematou imóvel e recolheu o imposto sobre a avaliação pode ter diferença relevante a recuperar.

Boas práticas para evitar cobranças indevidas de ITBI no futuro

Evitar o pagamento em excesso exige atenção preventiva, de preferência antes da emissão da guia. Destacam-se:

• Conferir a base de cálculo utilizada pela prefeitura antes do pagamento, comparando-a com o valor do contrato.
• Declarar o valor real da transação e manter a coerência documental entre contrato, comprovantes e escritura.
• Realizar avaliação imobiliária independente quando o preço negociado destoar das tabelas municipais, para documentar desde logo as razões da diferença.
• Questionar formalmente a administração municipal em caso de divergência, antes do recolhimento, quando o cronograma da operação permitir.
• Buscar orientação jurídica especializada quando a diferença for expressiva ou quando o cartório condicionar a escritura ao pagamento pelo valor de referência, hipótese em que medidas preventivas, como o mandado de segurança, podem destravar a operação.

Na série de artigos sobre direito imobiliário empresarial do escritório Manassés Lopes Advogados é possível encontrar outros conteúdos sobre regularização de imóveis, contratos e rotinas de aquisição, como nos textos sobre regularização de imóvel sem documentação, due diligence imobiliária ao comprar um imóvel e negociação em caso de inadimplência de imóvel financiado. Para atualizações legislativas, é possível consultar a categoria de novidades legislativas do blog.

Conclusão

O pagamento de ITBI acima do devido está entre as situações que mais oneram, silenciosamente, empresários e pessoas físicas em negociações imobiliárias. Buscar a recuperação desses valores é um direito respaldado por precedente vinculante do STJ, que garante o uso do valor real do negócio como base para o imposto, observado o prazo de cinco anos contados do pagamento.

A diferença entre um pedido acolhido e um pedido frustrado costuma estar na qualidade da prova e na escolha correta da via, administrativa ou judicial, preventiva ou de restituição. É nesse ponto que a análise individualizada do caso, conduzida por profissional que atua com direito imobiliário e tributário, agrega valor real, seja para dimensionar o crédito recuperável, seja para estruturar a operação de modo a evitar o problema desde a origem.

Quem deseja aprofundar o tema ou precisa de avaliação do próprio caso pode conhecer os conteúdos e os serviços do escritório Manassés Lopes Advogados voltados à proteção patrimonial e ao suporte em negociações imobiliárias.

Perguntas frequentes sobre ITBI cobrado a maior

O que é ITBI cobrado a maior?

O ITBI cobrado a maior ocorre quando o município exige o imposto com base em valor superior ao efetivamente negociado entre comprador e vendedor. Isso acontece, em geral, quando a prefeitura usa um valor de referência padronizado ou o valor venal do IPTU, práticas rejeitadas pelo STJ no Tema 1.113, que assegura a prevalência do valor real da transação declarado de boa-fé.

Como saber se paguei ITBI a mais?

Basta comparar a base de cálculo indicada na guia emitida pela prefeitura com o valor efetivamente pago pelo imóvel, descrito no contrato ou na escritura. Se a guia foi calculada sobre valor superior, sem que o município tenha instaurado processo administrativo de arbitramento, há potencial direito à restituição da diferença.

Como pedir restituição do ITBI pago indevidamente?

O primeiro passo é reunir contrato, escritura, comprovantes de pagamento do preço e a guia recolhida. Em seguida, apresenta-se requerimento formal de devolução à prefeitura. Negado ou não respondido o pedido, cabe ação judicial de repetição de indébito, sempre dentro do prazo de cinco anos contados do pagamento.

Qual o prazo para pedir a devolução?

Cinco anos, contados da data do pagamento do imposto, conforme o artigo 168, inciso I, do Código Tributário Nacional. O prazo é nacional e não pode ser reduzido por legislação municipal. Após esse período, o direito à restituição se extingue.

O valor devolvido é corrigido?

Sim. Na via judicial, a atualização se dá pela taxa Selic desde o pagamento indevido, nos termos da Emenda Constitucional 113/2021, que unificou correção monetária e juros nas condenações da Fazenda Pública. O pagamento pelo município ocorre por requisição de pequeno valor ou precatório, conforme o montante.

Vale a pena tentar recuperar ITBI pago a mais?

Em regra, sim, quando a diferença entre a base utilizada e o valor real do negócio é relevante. A existência de precedente vinculante reduz a incerteza jurídica, e a atualização pela Selic preserva o valor do crédito. A decisão, porém, deve ponderar o montante recuperável, os custos do processo e o tempo de tramitação, o que recomenda análise prévia do caso concreto.

Quanto tempo demora para reaver os valores?

Varia conforme o município e a via escolhida. Pedidos administrativos podem ser resolvidos em alguns meses, quando há regulamentação e boa estrutura local. Ações judiciais dependem da complexidade da prova e do volume de demandas da comarca; reconhecido o direito, o pagamento por RPV costuma ocorrer em prazo curto, enquanto o precatório segue o cronograma orçamentário do ente.

Preciso de advogado para pedir a restituição?

Na via administrativa, o próprio contribuinte pode formular o requerimento. Na via judicial, a atuação de advogado é obrigatória. Em qualquer cenário, a orientação técnica ajuda a dimensionar corretamente o crédito, a organizar a prova e a escolher a estratégia mais adequada ao caso.