Existe uma pergunta que praticamente todo investidor imobiliário acaba fazendo ao contador ou ao advogado: compensa manter os aluguéis na pessoa física ou vale a pena estruturar uma pessoa jurídica? A resposta nunca foi única, e nos últimos dezoito meses os dois lados da conta mudaram ao mesmo tempo.
De um lado, a Lei Complementar 214/2025 trouxe a locação de imóveis para a base do IBS e da CBS, algo inédito: até aqui, o aluguel de imóvel próprio não pagava ISS, por não ser prestação de serviço, nem PIS e Cofins na pessoa física. De outro, e menos comentado, a Lei 15.270/2025 encerrou trinta anos de isenção irrestrita de dividendos, que era justamente o pilar sobre o qual se sustentava a vantagem da estrutura empresarial.
A conta antiga era simples: 27,5% na pessoa física contra 11% a 14% na jurídica, com o lucro saindo isento. Os dois termos da comparação foram alterados. Quem decidir com a régua de 2024 vai errar.
O que muda na tributação do aluguel com a reforma tributária
O IBS e a CBS, criados pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentados pela LC 214/2025, incidem sobre a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis, dentro do regime específico dos artigos 251 e seguintes. A implantação é gradual: a CBS passa a ser exigida integralmente em 2027, enquanto o IBS cresce progressivamente entre 2029 e 2033, o que faz dos primeiros anos da transição um período de carga efetiva reduzida sobre a locação.
Três pontos definem o novo desenho. Primeiro, nem todo locador pessoa física vira contribuinte: a lei criou pisos objetivos de receita e de número de imóveis, abaixo dos quais nada muda além do imposto de renda de sempre. Segundo, a locação tem tratamento favorecido: as alíquotas do IBS e da CBS sobre locação, cessão onerosa e arrendamento são reduzidas em 70% por força do artigo 261, parágrafo único, e a locação residencial conta ainda com redutor social fixo abatido da base. Terceiro, a locação por temporada segue regra própria: o artigo 253 desloca a locação residencial por até noventa dias ininterruptos para as regras da hotelaria, cuja redução é de 40%, e não de 70%.
A própria Receita Federal tem se dedicado a desfazer exageros do noticiário, alertando que é falso que todo proprietário pagará novo imposto imediato sobre o aluguel, e orientando os contribuintes sobre o enquadramento. Os efeitos financeiros relevantes se distribuem entre 2027 e 2033.
Quando a pessoa física vira contribuinte de IBS e CBS
O artigo 251, §1º, I, da LC 214/2025 fixou dois gatilhos objetivos e cumulativos: a pessoa física passa a ser contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, a receita de locação, cessão onerosa e arrendamento supera R$ 240 mil e as operações envolvem mais de três imóveis distintos. Quem tem cinco imóveis e recebe R$ 200 mil não se enquadra; quem recebe R$ 300 mil de um único imóvel também não, por esse critério. Os limites são corrigidos pelo IPCA.
Há ainda o enquadramento no próprio ano-calendário, do §2º, quando a receita ultrapassa R$ 288 mil, correspondentes a 120% do piso. E aqui é preciso registrar uma controvérsia que segue aberta: discute-se se essa hipótese dispensa o requisito da pluralidade de imóveis, tornando contribuinte quem cruza os R$ 288 mil ainda que com um único imóvel, ou se os dois requisitos permanecem cumulativos também nela. Decisões recentes vêm afastando a leitura de que a receita elevada, sozinha, bastaria. Quem estiver nessa faixa não deve tratar a questão como resolvida em nenhuma das duas direções.
Vale desfazer uma confusão frequente: ultrapassar os pisos não obriga o locador a constituir empresa. A pessoa física enquadrada permanece pessoa física para o imposto de renda e continua na tabela progressiva do IRPF. O que muda é que ela se torna contribuinte do IBS e da CBS, com as obrigações acessórias correspondentes: inscrição cadastral, emissão de documento fiscal eletrônico e apuração periódica. Transformar a atividade em pessoa jurídica é decisão de planejamento, não imposição legal.
Quanto custa o IBS e a CBS sobre o aluguel
O regime foi desenhado para que a alíquota cheia do novo IVA não incida integralmente sobre a locação. Dois mecanismos operam em conjunto.
A redução de 70% do artigo 261, parágrafo único, leva a carga para algo em torno de 8% sobre a base. O número, contudo, é projeção: a alíquota de referência ainda não foi fixada e será calibrada por neutralidade de arrecadação, e as estimativas de mercado trabalham entre 26,5% e 28%. O que a lei garante é a redução percentual, não o resultado final.
O redutor social opera sobre a base, e não sobre a alíquota: R$ 600 mensais por imóvel residencial, corrigidos pelo IPCA. Em um aluguel de R$ 2.000, a base cai para R$ 1.400; em aluguéis populares de até R$ 600, o redutor zera o tributo, independentemente da alíquota que vier a ser fixada. É o mecanismo que efetivamente protege o pequeno locador residencial.
Há ainda o regime opcional de transição do artigo 487, com alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta para contratos antigos que cumpriram os requisitos de formalização e registro. Comparado aos 8% projetados, é menos da metade da carga, por toda a vigência do contrato. A janela principal de formalização já se encerrou, e a complementação por meios digitais depende de regulamentação. Quem tem contratos de longo prazo firmados antes da LC 214/2025 deve verificar, documento a documento, se a opção ainda é possível e se compensa, porque a escolha é definitiva e o regime simplificado afasta o aproveitamento de créditos e redutores.
Durante 2027 e 2028, a combinação entre a CBS já vigente, o IBS ainda em patamar reduzido e a redução de 70% resulta em carga efetiva baixa sobre a locação. É uma janela estratégica para reorganizações patrimoniais, e ela fecha sozinha.
Cessão gratuita e aluguel entre parentes: onde mora o risco
Ceder imóvel gratuitamente nunca foi neutro no imposto de renda: a legislação presume rendimento anual equivalente a 10% do valor venal do imóvel na cessão gratuita, com a exceção clássica da ocupação por cônjuge ou parentes de primeiro grau. Com a reforma, o tema ganhou camada adicional, porque operações entre partes relacionadas realizadas gratuitamente ou por valor inferior ao de mercado podem sofrer ajuste de base no IBS e na CBS, como vem sendo debatido pelas administrações tributárias, a exemplo da análise sobre a cessão gratuita de imóveis após a reforma. Aluguéis simbólicos entre familiares e comodatos informais merecem revisão documental antes que o cruzamento de dados os transforme em autuação.
A tributação do aluguel na pessoa física hoje
Na pessoa física, o aluguel é rendimento tributável pela tabela progressiva do IRPF, com alíquotas que vão da isenção a 27,5%. Quando o locatário é outra pessoa física, o recolhimento é mensal, pelo carnê-leão, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento; quando é pessoa jurídica, há retenção na fonte pela pagadora, com ajuste na declaração anual. Registre-se que a Lei 15.270/2025 ampliou a faixa de isenção do IRPF para rendimentos mensais de até R$ 5.000 a partir de 2026, o que altera a posição relativa do pequeno locador.
Nem tudo o que entra é base de cálculo. Podem ser excluídos do rendimento bruto, quando o ônus tenha sido do locador, o IPTU e as taxas incidentes sobre o imóvel, as despesas de condomínio, o aluguel pago na sublocação e as despesas de cobrança e administração pagas a terceiros, como a taxa da imobiliária. Locadores que ignoram essas exclusões pagam imposto a maior todos os meses; locadores que as aplicam sem prova documental criam passivo para o futuro.
A fiscalização eletrônica dessas receitas se intensificou de forma visível, com cruzamento entre a Dimob entregue pelas imobiliárias, os aluguéis informados pelos inquilinos, os contratos registrados e a movimentação financeira. Com o Cadastro Imobiliário Brasileiro, criado pela LC 214/2025 com identificador único por imóvel, a subdeclaração deixou de depender de auditoria e passou a depender de processamento.
A tributação do aluguel na pessoa jurídica
Na pessoa jurídica, a receita de locação de imóveis próprios é normalmente tributada pelo Lucro Presumido, com base de cálculo do IRPJ e da CSLL correspondente a 32% da receita bruta. Sobre essa base incidem 15% de IRPJ, com adicional de 10% sobre a parcela que exceder o limite trimestral, e 9% de CSLL, além de PIS e Cofins cumulativos de 3,65% sobre a receita, gradualmente substituídos pela CBS e pelo IBS. O resultado é carga efetiva que, em regra, fica entre aproximadamente 11,3% e 14,5% da receita de aluguel.
Sobre o ISS, convém precisão: ele nunca incidiu sobre a locação de imóvel porque a locação é obrigação de dar, e não de fazer, e jamais constou da lista anexa à Lei Complementar 116/2003. A Súmula Vinculante 31, frequentemente invocada aqui, trata da locação de bens móveis. O resultado prático é o mesmo, mas a fundamentação importa quando o município tenta enquadrar administração ou intermediação como serviço.
Dois detalhes técnicos merecem registro. Primeiro, a locação de imóveis próprios é vedada no Simples Nacional, de modo que a comparação relevante se dá entre pessoa física, Lucro Presumido e Lucro Real, este último raro no segmento. Segundo, a pessoa jurídica deduz as despesas ordinárias da atividade e passa a operar dentro da lógica de créditos do novo sistema: o locatário pessoa jurídica do regime regular poderá se creditar do IBS e da CBS destacados na nota fiscal, o que tende a tornar o locador formalizado mais competitivo justamente nas locações comerciais e corporativas. Esse crédito é, hoje, o argumento mais sólido a favor da estrutura empresarial, e é o único que a Lei 15.270/2025 não atingiu.
A variável que quase ninguém recalculou: o custo de saída
Aqui está a mudança mais relevante e a menos discutida nas comparações que circulam.
A vantagem da pessoa jurídica nunca foi apenas a carga de entrada. Era a combinação de 11% a 14% na empresa com lucro saindo isento para o sócio, contra até 27,5% na pessoa física. A Lei 15.270/2025, sancionada em 26 de novembro de 2025 e vigente desde 1º de janeiro de 2026, desfez essa combinação.
A lei criou dois mecanismos independentes. O primeiro é a retenção na fonte de 10% sobre lucros e dividendos pagos por uma mesma pessoa jurídica a uma mesma pessoa física residente quando o valor superar R$ 50 mil em um mesmo mês, incidindo sobre o total distribuído no mês, e não apenas sobre o excedente. O segundo é o Imposto de Renda da Pessoa Física Mínimo, aplicável a quem tem renda global anual superior a R$ 600 mil, com alíquota progressiva até 10% e teto a partir de R$ 1,2 milhão, funcionando a retenção como antecipação.
Há regra de transição relevante: os lucros cuja distribuição tenha sido aprovada até 31 de dezembro de 2025, com base em resultados apurados até o ano-calendário de 2025, permanecem isentos se pagos até 2028, observados os termos do ato de aprovação. Estruturas que aprovaram distribuição em tempo hábil compraram três anos.
Para o locador que estrutura carteira em pessoa jurídica, a conta agora tem três andares: IBS e CBS ou o regime de transição sobre a receita; IRPJ e CSLL sobre o resultado; e o custo de tirar o dinheiro. Quem distribui abaixo de R$ 50 mil mensais por empresa e tem renda global abaixo de R$ 600 mil segue praticamente na situação anterior. Quem opera acima disso perdeu parte relevante do diferencial.
Exemplos práticos, agora com a conta completa
Um investidor com um único apartamento alugado por R$ 3 mil mensais, R$ 36 mil por ano, permanece integralmente fora do IBS e da CBS e paga apenas IRPF. Para esse perfil, criar empresa é custo sem retorno, e a ampliação da faixa de isenção em 2026 reforça a conclusão.
No extremo oposto, um proprietário de dez imóveis com receita de R$ 50 mil mensais, R$ 600 mil por ano, ultrapassa os dois pisos do artigo 251. Na pessoa física, além do IRPF de até 27,5%, torna-se contribuinte do IBS e da CBS com todas as obrigações acessórias. Na pessoa jurídica pelo Lucro Presumido, a carga corrente fica na faixa de 11% a 15%, com dedução de despesas e crédito para inquilinos empresariais.
Repare, porém, onde esse perfil aterrissa nas novas réguas: distribuindo R$ 50 mil por mês, ele fica exatamente no limite da retenção de 10%; e com renda global de R$ 600 mil, ele fica exatamente no umbral do imposto mínimo. A estrutura ainda tende a vencer, mas por margem menor do que a aritmética de dois anos atrás sugeria, e a diferença passa a depender de variáveis que antes eram secundárias: composição residencial ou comercial da carteira, aproveitamento do redutor social, perfil dos inquilinos e política de distribuição.
Cenários com contratos comerciais, inadimplência e revisões devem considerar também as particularidades jurídicas da locação comercial e da ação de despejo, que impactam a matriz de custos tanto quanto o tributo.
Quando a pessoa física continua melhor
Para quem tem poucos imóveis e receita moderada, os custos de constituição e manutenção da empresa consomem a economia teórica. Abaixo dos pisos do artigo 251, a pessoa física sequer entra no IBS e na CBS.
Há ainda um ponto frequentemente esquecido: na venda do imóvel, a pessoa física conta com o regime de ganho de capital, com alíquotas a partir de 15%, além de isenções específicas, como a do imóvel único de até R$ 440 mil e a do reinvestimento em outro residencial no prazo legal. É regime geralmente mais favorável do que a tributação da venda dentro da pessoa jurídica, sobretudo quando o imóvel compõe o ativo há pouco tempo. Quem pretende vender no médio prazo precisa colocar essa conta na balança antes de integralizar, porque a integralização é fácil e a saída não é.
Quando a holding imobiliária é indicada
A holding faz sentido quando a família possui vários imóveis, quer profissionalizar a gestão, proteger o patrimônio e organizar a sucessão com menos atrito. Além da eventual economia corrente, a estrutura centraliza contratos e prestação de contas, separa as finanças familiares das empresariais, reduz o risco de partilha litigiosa e permite doar quotas com reserva de usufruto em vez de fatiar imóveis entre herdeiros.
Duas ressalvas de honestidade técnica. A primeira: a Lei Complementar 227/2026, em seu artigo 154, II, reescreveu a base de cálculo do ITCMD na transmissão de quotas de sociedades não negociadas em bolsa, que passa a ser apurada por metodologia tecnicamente idônea, podendo contemplar a perspectiva de geração de caixa, e não pode ser inferior ao patrimônio líquido ajustado pela avaliação de ativos e passivos a valor de mercado, acrescido do valor de mercado do fundo de comércio. Na prática, afasta-se a avaliação pelo patrimônio líquido contábil, que era exatamente o mecanismo pelo qual a doação de quotas de holding imobiliária custava menos do que a doação direta do imóvel. A diferença histórica entre os dois caminhos diminuiu de forma expressiva. A LC 227/2026 também tornou obrigatória a progressividade das alíquotas.
A segunda: a integralização dos imóveis na empresa envolve a discussão de ITBI e os limites da imunidade do artigo 156, §2º, I, da Constituição, que o STF restringiu no Tema 796 ao valor que não exceder o capital social a ser integralizado, com controvérsia viva sobre a reavaliação municipal e julgamento pendente no Tema 1.348. O assunto é tratado no conteúdo focado em direito imobiliário empresarial.
A conclusão que decorre das duas ressalvas não é que a holding perdeu utilidade. É que ela migrou de instrumento de economia fiscal automática para instrumento de governança, organização sucessória e proteção patrimonial, e quem a vende pelo primeiro argumento está vendendo o que a lei retirou em janeiro de 2026.
Cuidados de registro e fiscalização
A rotina do locador formalizado passa a incluir contratos escritos, atualizados e coerentes com os valores efetivamente recebidos, que são a base de qualquer defesa em fiscalização; documento fiscal eletrônico e escrituração das receitas, obrigatórios para a pessoa jurídica e para a pessoa física enquadrada; guarda das provas das deduções do IRPF, como comprovantes de IPTU, condomínio e taxa de administração suportados pelo locador; e atenção às operações fora do padrão declarado, como recebimentos por conta de terceiros, primeiros alvos do cruzamento.
A due diligence imobiliária ganhou relevância nesse cenário, porque a regularidade documental do imóvel e dos contratos deixou de ser formalidade e virou variável tributária.
Como tomar a decisão
A escolha depende de cinco variáveis, e não mais de quatro: o volume da receita e o número de imóveis frente aos pisos do artigo 251; a composição residencial ou comercial da carteira, que define o aproveitamento do redutor social e a relevância do crédito para o inquilino; os planos de venda dos imóveis, que trazem o regime de ganho de capital para a conta; os objetivos sucessórios, agora sob a base de cálculo do artigo 154, II, da LC 227/2026; e a política de distribuição de lucros, sob a Lei 15.270/2025.
Quem está abaixo dos pisos e tem carteira enxuta tende a permanecer bem na pessoa física, com atenção redobrada às deduções e à documentação. Quem opera volume, atende inquilinos empresariais ou pensa em sucessão tende a se beneficiar da pessoa jurídica, desde que a conta inclua o ITBI de integralização, o ITCMD das quotas, o regime da venda futura e o custo de retirar o lucro.
O período entre agora e a plena vigência do novo sistema é a fase em que essas escolhas ainda podem ser feitas com as duas réguas na mesa. Cada carteira tem particularidades que escapam à lógica geral apresentada aqui, e a leitura deste texto não substitui a simulação individualizada, mas oferece os critérios com que ela deve começar.
Perguntas frequentes sobre tributação de aluguel após a reforma
Qual a diferença entre tributação de aluguel PF e PJ?
Na pessoa física, o aluguel é tributado pelo IRPF na tabela progressiva, com alíquotas de até 27,5% e exclusões limitadas, como IPTU, condomínio e taxa de administração suportados pelo locador. Na pessoa jurídica, a receita é tributada em regra pelo Lucro Presumido, com base de 32% para IRPJ e CSLL e carga corrente aproximada de 11% a 15%, com dedução de despesas e, no novo sistema, geração de crédito de IBS e CBS para inquilinos empresariais. A comparação, porém, precisa incluir o custo de retirada do lucro, alterado pela Lei 15.270/2025.
Quem é obrigado a pagar IBS e CBS sobre aluguel?
A pessoa jurídica locadora do regime regular e a pessoa física que se enquadrar nos pisos do artigo 251 da LC 214/2025: receita anual de locação acima de R$ 240 mil no ano anterior combinada com mais de três imóveis distintos, requisitos cumulativos, ou receita acima de R$ 288 mil no próprio ano, hipótese em que há controvérsia sobre a manutenção do requisito da pluralidade de imóveis. Os valores são corrigidos pelo IPCA. A locação por temporada segue as regras da hotelaria, com redução de 40%.
Ultrapassar os limites obriga a abrir empresa?
Não. A pessoa física enquadrada torna-se contribuinte do IBS e da CBS mantendo sua condição de pessoa física para o imposto de renda, com obrigações acessórias como inscrição cadastral, emissão de documento fiscal e apuração periódica. Constituir pessoa jurídica ou holding é decisão de planejamento, que pode ser vantajosa, mas não é imposição legal.
A tributação de dividendos mudou a conta da holding?
Sim, em dois pontos. A Lei 15.270/2025, vigente desde 1º de janeiro de 2026, criou retenção de 10% sobre dividendos distribuídos por uma mesma empresa a uma mesma pessoa física acima de R$ 50 mil no mês, incidente sobre o total, e o imposto mínimo para renda global acima de R$ 600 mil anuais. E a LC 227/2026, no artigo 154, II, elevou a base de cálculo do ITCMD na doação de quotas, que não pode ser inferior ao patrimônio líquido ajustado a valor de mercado acrescido do fundo de comércio. A holding segue útil por governança e sucessão, menos por economia fiscal automática.
Como calcular o imposto sobre aluguel na pessoa física?
Do aluguel recebido, excluem-se as despesas legalmente admitidas suportadas pelo locador, como IPTU, condomínio e taxa de administração; sobre o resultado aplica-se a tabela progressiva do IRPF. Recebendo de pessoa física, o recolhimento é mensal pelo carnê-leão, até o último dia útil do mês seguinte; recebendo de pessoa jurídica, há retenção na fonte pela pagadora, com ajuste na declaração anual.
Vale a pena alugar imóvel como pessoa jurídica?
Vale quando o volume de receita, o perfil empresarial dos inquilinos ou o planejamento sucessório justificam a estrutura. A economia corrente e o crédito de IBS e CBS para locatários empresariais pesam a favor; os custos de manutenção, o ITBI da integralização, o ITCMD das quotas sob a LC 227/2026, o regime menos favorável de venda e a tributação da distribuição de lucros pesam contra. A resposta certa sai de simulação com números reais, não de regra geral.
Manassés Lopes da Silva é advogado empresarial e professor universitário. Especialista em Direito Processual Civil pelo IDP. LLM de Processos e Recursos nos Tribunais Superiores. Membro do IRTS — Instituto de Recursos nos Tribunais Superiores. E-mail: contato@manasseslopes.com
