Em contratos de compra e venda de imóvel, é comum que a atenção das partes se concentre nos pontos mais evidentes da negociação, como preço, forma de pagamento, prazo de entrega e identificação do bem. Esses elementos são essenciais, mas não esgotam os riscos do contrato.
Muitas das controvérsias surgem justamente em cláusulas menos observadas, como aquelas que tratam de arras, multas, atraso na entrega, responsabilidade por despesas, condições para rescisão, transferência da posse, regularidade documental e consequências do inadimplemento.
A leitura cuidadosa dessas disposições é indispensável porque o contrato não regula apenas o momento da assinatura. Ele também define como as partes deverão agir se houver descumprimento, atraso, divergência documental ou necessidade de desfazimento do negócio.
Este artigo examina algumas das cláusulas que costumam passar despercebidas em contratos imobiliários, com o objetivo de indicar pontos de atenção antes da assinatura e reduzir riscos jurídicos em negociações dessa natureza.
Arras: entendendo a diferença entre confirmatórias e penitenciais
Nos contratos de compra e venda de imóveis, a distinção entre arras confirmatórias e arras penitenciais é frequentemente ignorada, mas é crucial para a segurança do negócio (Código Civil, arts. 417 a 420). Essa diferença não é meramente técnica; ela pode determinar o que acontece em caso de desistência. Já recebemos diversos clientes que acreditavam ter direito a receber o sinal pago em dobro, mas ao analisarmos o contrato, a realidade era bem diferente.
As arras confirmatórias garantem um compromisso: se o comprador desistir sem justificativa, perde o sinal. Já se o vendedor desistir, ele deve devolver o valor em dobro. Por outro lado, as arras penitenciais permitem que qualquer uma das partes desista do negócio, mas isso implica em consequências diferentes, como a perda do sinal pelo comprador ou a devolução em dobro pelo vendedor. Essa escolha deve estar claramente especificada no contrato para evitar surpresas desagradáveis.
Portanto, ao negociar, é vital compreender qual tipo de arras está sendo utilizado e garantir que o documento reflita esse entendimento. Assim, você se protege de potenciais litígios futuros e assegura uma transação mais segura.
Entendendo os dois tipos
- Arras confirmatórias: funcionam como um sinal de compromisso. Se o comprador desiste sem motivo justificável, perde o valor ofertado. Se for o vendedor quem desiste, devolve o valor em dobro. A parte prejudicada pode exigir, além disso, o cumprimento forçado do contrato ou até pedir perdas e danos.
- Arras penitenciais: são uma espécie de “taxa para desistir”. O interessado pode abandonar o negócio, perdendo o sinal (se for comprador) ou devolvendo em dobro (se for vendedor). Neste caso, não há como exigir o cumprimento do contrato; trata-se de direito de arrependimento, pura e simples.
Erro de muitos contratos
Muito comum encontrar a expressão “pagamento de sinal” sem dizer claramente se é confirmatória ou penitencial. Isso gera dúvidas e atritos, inclusive nos tribunais. O STJ já decidiu, em diversas ocasiões, que sem a indicação expressa, as arras presumem-se confirmatórias, mas há julgados em sentido diverso.
Quando o contrato não deixa claro o tipo de arras, o comprador pode ficar em séria desvantagem.
O que negociar?
Para quem tem certeza do negócio, sugerir arras confirmatórias é mais seguro. Para quem corre risco de precisar desistir (mudanças de planos, falta de financiamento), as arras penitenciais são caminho mais maleável. E deve estar tudo muito claro no papel, não fique dependente só de interpretações judiciais.
Cláusula de tolerância de prazo: o que você precisa saber ao comprar imóveis na planta?
Ao adquirir um imóvel na planta, é comum encontrar uma cláusula de prazo de entrega que inclui uma “tolerância” de até 180 dias. Essa tolerância pode surpreender muitos compradores, especialmente quando há atrasos na entrega do imóvel. É fundamental entender que essa tolerância é um período adicional, geralmente de 180 dias, que se estende além da data prometida para a entrega.
Durante esse intervalo, o comprador não pode exigir penalidades ou reclamar por atrasos, pois a tolerância é considerada uma prática aceita no mercado imobiliário. No entanto, após esse período, se o imóvel não for entregue, o comprador tem o direito de exigir a aplicação de multas contratuais, além de poder reivindicar lucros cessantes, que correspondem ao valor do aluguel que poderia ter sido recebido se o imóvel estivesse disponível para uso.
Vale destacar que, na prática, muitos contratos não especificam a data exata de entrega, o que pode gerar confusões sobre o início da contagem desse prazo adicional. Por isso, é imprescindível que a cláusula de tolerância esteja redigida de forma clara e que as datas sejam bem definidas no contrato.
O que significa essa tolerância?
É um período, geralmente de 180 dias além da data prevista de entrega, durante o qual o comprador não pode reclamar atraso ou exigir multa. Após esse prazo, se o imóvel ainda não for entregue, aí sim incidem multa contratual e direito de exigir lucros cessantes (por exemplo, o valor do aluguel daquele período). Esta prática foi examinada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996:
O STJ validou a cláusula de tolerância de 180 dias, desde que expressa no contrato e transparente para o consumidor.
Na realidade prática, costumo observar que muitos contratos nem ao menos especificam a data exata de entrega, dificultando até a contagem deste prazo extra. A ausência deste detalhamento é terreno fértil para discussões jurídicas posteriores.
O que deve constar no contrato?
- Data prevista de entrega;
- Prazo de tolerância determinado (exemplo: 180 dias, não “aproximadamente”);
- Consequências claras para atrasos além da tolerância (multas, lucros cessantes, possibilidade de distrato conforme Lei 13.786/18);
- Premissas para prorrogação, por motivos de força maior devidamente justificados.
Caso você esteja negociando imóvel na planta, sugiro questionar o vendedor sobre todos esses detalhes e exigir a formalização no documento, e guardar e-mails, conversas e folhetos que confirmam o prometido.
Multas por inadimplemento: entenda as responsabilidades de cada parte
Um aspecto crucial a ser considerado em contratos de compra e venda de imóveis é a definição clara das multas por inadimplemento. Com frequência, esses contratos estipulam de forma explícita as penalidades que o comprador deve enfrentar, mas muitas vezes não há uma menção correspondente às multas aplicáveis ao vendedor ou à construtora em caso de descumprimento de suas obrigações. Essa falta de simetria pode trazer insegurança e injustiça para o comprador.
É vital que ambas as partes estejam cientes de suas responsabilidades e consequências em caso de inadimplemento. Se o comprador está sujeito a penalidades por atrasos ou descumprimentos, o mesmo deve ser aplicado ao vendedor ou à construtora. Isso não apenas assegura um equilíbrio na relação contratual, mas também garante que os direitos de ambas as partes sejam respeitados. Uma cláusula bem elaborada, que preveja as multas de forma equitativa, protege contra abusos e potenciais litígios futuros.
Penalidades para o comprador
O inadimplemento do comprador quase sempre prevê multa de 10% a 30% do valor do contrato, além da perda do sinal já entregue. Aqui há um limite: retenção acima de 25% sobre o total pago dificilmente é aceita pelo Judiciário (STJ, Súmula 543). O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a multa do comprador deve ser moderada, para evitar enriquecimento sem causa do vendedor.
Consequências para o vendedor ou construtora
Quando há atraso na entrega, são devidos:
- Multa moratória mensal, geralmente de 1% sobre o valor do contrato;
- Pagamento de lucros cessantes: valor de aluguel que o comprador teria recebido, caso o imóvel estivesse em condições de uso;
- Possibilidade de distrato com restituição corrigida, nos termos da Lei 13.786/2018.
O equilíbrio é obrigação legal (Código de Defesa do Consumidor, art. 51, XII). Cláusulas que só penalizam o consumidor e não impõem qualquer ônus ao vendedor são consideradas nulas.
Em diversas decisões, contratos com multa apenas para o comprador foram reformados para garantir simetria. O Judiciário tem agido para proteger a igualdade entre as partes, inclusive nos valores e índices aplicados para cada lado.
O contrato precisa prever penalidades equivalentes para comprador e vendedor: é isso que a lei exige.
Esse detalhe faz toda a diferença em ações judiciais: recebo clientes toda semana que assinaram sem se dar conta dessas diferenças.
Vícios do imóvel: tipos e prazos para reclamação
Um aspecto frequentemente negligenciado na compra de imóveis é a diferenciação entre vícios aparentes e ocultos, bem como os prazos específicos para reclamar sobre cada um deles. É fundamental entender essa distinção para evitar surpresas desagradáveis após a aquisição. Vícios aparentes são aqueles que podem ser facilmente identificados no momento da entrega das chaves, como fissuras nas paredes, problemas nas instalações elétricas ou hidráulicas. O comprador deve apontá-los imediatamente ao receber o imóvel; caso contrário, sua aceitação é presumida.
Por outro lado, os vícios ocultos são defeitos que não são visíveis e podem se manifestar somente após algum tempo de uso. De acordo com o Código Civil (arts. 441 a 445), o comprador tem até um ano após a entrega do imóvel para apresentar reclamações sobre esses problemas, mas esse prazo começa a contar a partir do momento em que o comprador tomar ciência do defeito. É importante ressaltar que vícios graves, como problemas estruturais, têm um prazo de até cinco anos para serem reclamados, independentemente de quando o comprador tomou conhecimento do problema. Assim, uma vistoria detalhada e a documentação adequada são essenciais para proteger os direitos do comprador.
Vícios aparentes
São aqueles detectáveis na entrega das chaves, como rachaduras, manchas na parede, problemas hidráulicos. O comprador deve apontá-los formalmente na hora de receber o imóvel.
Se nada for dito, presume-se que houve aceitação plena. Por isso é fundamental formalizar a vistoria de entrega, com assinatura de ambos e check-list detalhado.
Vícios ocultos ou redibitórios
São defeitos que só se revelam depois. O Código Civil (arts. 441 a 445) dá ao comprador prazo de até um ano após a entrega, mas se só descobrir o problema mais tarde, o prazo começa na ciência do defeito.
Já vícios graves de solidez e segurança, como estruturais, seguem prazo específico: a construtora responde por cinco anos após a conclusão da obra, independentemente da previsão do contrato (CC, art. 618). A jurisprudência do STJ é firme no sentido da responsabilidade objetiva por esses problemas.
O que deve constar no contrato
- Procedimento para vistoria formal, com assinatura das partes e lista de itens checados;
- Prazo para comunicação de vícios após a entrega, mesmo que não estejam visíveis no ato.
Essa checagem detalhada, por mais cansativa que pareça, é a maior proteção contra discussões futuras, como analisamos em outros conteúdos do nosso blog sobre direito imobiliário empresarial.
Cláusulas abusivas: identificando os riscos
Em muitos contratos de compra e venda de imóveis, certas cláusulas podem parecer comuns, mas na verdade são abusivas e prejudiciais ao comprador. Essas disposições criam obstáculos e incertezas, ao invés de proteger os direitos de ambas as partes.
Abaixo, destacamos as cláusulas mais preocupantes que você deve ficar atento:
- Foro de eleição distante: É comum encontrar contratos que escolhem um foro situado em uma comarca distante do local do imóvel, muitas vezes em outro estado. Essa prática é considerada abusiva e ilegal pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC, art. 51, IV), que determina que o foro deveria ser o do local do imóvel ou do domicílio do consumidor.
- Transferência de ITBI e registro: Embora seja usual que o comprador arque com os custos de ITBI e registro, essa obrigação precisa estar claramente especificada no contrato. Qualquer ambiguidade ou omissão pode levar a interpretações desfavoráveis, dificultando a defesa dos direitos do comprador.
- Responsabilidade por débitos anteriores: A legislação estabelece que o vendedor é responsável por quaisquer débitos de IPTU, condomínio e outros até que a propriedade seja oficialmente transferida. Cláusulas que tentam impor essa responsabilidade ao comprador são consideradas nulas e sem efeito.
- Renúncia à indenização por vícios construtivos: Cláusulas que tentam isentar o vendedor de indenização por vícios estruturais ou de construção são proibidas. Mesmo que o comprador assine tal cláusula, ele ainda pode reivindicar reparação se surgirem problemas relacionados à estrutura ou acabamento do imóvel.
Cláusulas que limitam os direitos de defesa do consumidor não se sustentam nos tribunais.
Essa realidade é frequentemente observada em contratos revisados pelo LMA Escritório de Advocacia, tanto em contextos empresariais quanto residenciais. Um olhar atento e técnico pode fazer toda a diferença na identificação e negociação de ajustes necessários. Para ampliar seu conhecimento sobre cláusulas em negócios, confira também nossos conteúdos sobre obrigações nos contratos de distribuição e cláusulas de exclusividade em contratos empresariais.
Considerações Finais
Os contratos de compra e venda de imóveis vão muito além do simples acordo sobre preço e data de entrega. Os detalhes contidos nas entrelinhas podem representar riscos significativos, resultando em perdas financeiras, litígios ou frustrações em relação a anos de planejamento. É fundamental ler atentamente, fazer perguntas, negociar condições e procurar orientação jurídica para evitar prejuízos inesperados.
Para um entendimento mais profundo sobre riscos empresariais e proteção do patrimônio, convidamos você a explorar nossos artigos sobre operações e transações empresariais e como evitar fraudes patrimoniais.
Se você está em processo de negociação, leitura ou já possui um contrato em mãos, não hesite em buscar uma análise especializada antes de assinar. Esse cuidado pode ser o diferencial entre enfrentar problemas ou ter sucesso em sua negociação imobiliária. Conheça mais sobre o trabalho do MLA Escritório de Advocacia em Joinville/SC e esclareça suas dúvidas para assinar com tranquilidade.
Perguntas frequentes sobre contratos de compra e venda de imóvel
O que são cláusulas essenciais no contrato?
São aquelas disposições que definem obrigações básicas entre comprador e vendedor, como objeto negociado, preço, prazo de entrega, condições de pagamento, penalidades por descumprimento e responsabilidades quanto a vícios ou débitos do imóvel. Entre elas, incluem-se também regras para resolução de conflitos e dados de identificação das partes envolvidas.
Quais riscos existem na compra e venda de imóvel?
Os principais riscos são: perder arras (sinal) ao desistir sem previsão contratual clara, atraso na entrega sem penalidades ao vendedor, ficar responsável por dívidas antigas não negociadas, aceitar vícios ocultos sem garantia de reparo e se submeter a foro distante do imóvel. Cada detalhe ignorado pode resultar em perda financeira ou longos processos judiciais.
Como identificar cláusulas abusivas no contrato?
Cláusulas abusivas geralmente aparecem quando há desequilíbrio entre as obrigações das partes ou quando limitam direitos já garantidos em lei. Exemplos: cobrar multas diferentes para comprador e vendedor, impor responsabilidade por débitos passados ao comprador, exigir renúncia a direitos de reclamar vícios, ou fixar foro em local distante sem justificativa legítima. Se algum termo parece injusto ou confuso, busque orientação antes de assinar.
Vale a pena assinar sem ler todas as cláusulas?
Não. Assinar sem ler todo o documento coloca o comprador em desvantagem, pois muitas obrigações e penalidades não estão explícitas na parte visível do contrato. Uma leitura qualificada pode evitar litígios, surpresas e prejuízos financeiros futuros.
Quais cuidados tomar antes de fechar o contrato?
- Ler o contrato por inteiro, inclusive as condições gerais;
- Verificar a definição do sinal/arras e sua natureza;
- Checar prazos exatos, multas e responsabilidades de cada parte;
- Solicitar a formalização de vistoria de entrega;
- Questionar e negociar possíveis cláusulas abusivas antes de assinar.
Consulta com advogado especializado contribui para identificar riscos que só aparecem depois de muitos anos de experiência em negociações imobiliárias.
