Existe um dispositivo na Lei Complementar 214, de 16 de janeiro de 2025, que decide sozinho a conta de muito proprietário nos próximos anos, e ele quase nunca aparece nas análises. É o artigo 487, que institui regime transitório opcional para contratos de locação, cessão onerosa e arrendamento celebrados antes da reforma, permitindo a tributação pela alíquota de 3,65% sobre a receita bruta, em lugar do regime regular de IBS e CBS, desde que atendidos requisitos de formalização e registro.
Enquanto o mercado discute alíquota padrão que ainda não foi fixada, uma parcela relevante da carteira de locação de investidores catarinenses pode estar coberta, ou pode ter perdido a cobertura, por uma questão de data de contrato e de registro. O regime já está em transição desde janeiro de 2026. A janela não é retórica.
A reforma do consumo não chegou ao setor imobiliário como aumento uniforme de carga. Chegou como um regime próprio, cheio de reduções, redutores e prazos. Quem lê o regime paga menos. Quem lê a manchete paga o que sobrar.
Antes de seguir, um esclarecimento de nomenclatura que evita confusão: a norma que regulamenta o IBS e a CBS é a Lei Complementar 214/2025. Não existe LC 214/2026. A Lei Complementar 227/2026, essa sim posterior, promoveu ajustes no regime, alguns deles favoráveis à pessoa física locadora.
O que a reforma substitui, e o que ela cria para os imóveis
A LC 214/2025 regulamenta a Emenda Constitucional 132/2023 e substitui cinco tributos, PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS, por dois: o IBS, de competência compartilhada entre Estados e Municípios, e a CBS, federal. Some-se a eles o Imposto Seletivo, que não alcança operações imobiliárias.
Para os imóveis, o ponto decisivo não é a substituição. É que o artigo 156-A, §7º, III, "a", da Constituição, com a redação da EC 132/2023, autorizou regime tributário diferenciado para as atividades relacionadas a bens imóveis, e a LC 214/2025 o instituiu nos artigos 251 e seguintes, abrangendo construção, incorporação, parcelamento do solo, alienação, locação, arrendamento, administração e intermediação.
A locação, que era operação fora do campo do ICMS e do ISS, passa a ser tributada. Essa é a mudança estrutural, e é ela que explica a inquietação do mercado. O que atenua o impacto é a arquitetura de reduções que a lei desenhou em torno dela.
Quem é contribuinte: o filtro do artigo 251
A pergunta que interessa ao proprietário não é qual a alíquota. É se ele está dentro do regime.
Pelo artigo 251, §1º, I, a pessoa física é considerada contribuinte do regime regular na locação quando, no ano-calendário anterior, ocorrerem cumulativamente dois fatos: receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento superior a R$ 240 mil e operações com mais de três imóveis distintos. O adverbio importa: quem tem oito imóveis e receita de R$ 200 mil está fora; quem tem dois imóveis e receita de R$ 300 mil, pela regra principal, também.
Há um segundo filtro, no §2º, relativo ao enquadramento no próprio ano-calendário, quando a receita supera em 20% o limite anterior, o que corresponde a R$ 288 mil. E é justamente aqui que se instalou a controvérsia interpretativa mais quente do regime: discute-se se esse dispositivo dispensa o requisito da pluralidade de imóveis, tornando contribuinte quem ultrapassa R$ 288 mil ainda que com um único imóvel, ou se os dois requisitos permanecem cumulativos também nessa hipótese. A questão não está pacificada, e decisões recentes vêm afastando a leitura de que a receita elevada, sozinha, bastaria.
Para quem se enquadra, a consequência não é apenas o tributo: é a obrigação acessória. Locador contribuinte emite documento fiscal eletrônico, apura, escritura. O salto de complexidade costuma incomodar mais do que a alíquota.
As alíquotas do regime específico
O artigo 261 é curto e vale mais do que qualquer estimativa de manchete: as alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações do regime específico de bens imóveis ficam reduzidas em 50%, e o parágrafo único eleva a redução a 70% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento.
Traduzindo em números com a cautela devida: as projeções trabalham com alíquota padrão combinada entre 26,5% e 28%, mas a alíquota definitiva ainda não foi fixada e será calibrada para neutralidade de arrecadação. Sobre essas estimativas, a alienação ficaria na casa dos 13% a 14%, e a locação entre 7,95% e 8,4%. O que a lei garante não é o percentual final. É a redução: 50% e 70% estão no texto do artigo 261, e não dependem de calibragem.
Locação por temporada não é locação
O artigo 253 desloca a locação de imóvel residencial por período não superior a noventa dias ininterruptos para as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, disciplinadas nos artigos 277 a 283. A consequência é direta: em vez da redução de 70% da locação, aplica-se a redução de 40% da hotelaria. O prazo de noventa dias dialoga com o artigo 48 da Lei do Inquilinato, que define a locação por temporada.
Para o litoral catarinense, com carteiras inteiras estruturadas em plataformas de curta temporada, essa é a linha que separa dois patamares distintos de carga. E ela se aplica apenas a quem já é contribuinte pelo filtro do artigo 251 ou se enquadra como fornecedor habitual.
Os redutores, que reduzem base e não alíquota
A LC 214/2025 criou dois mecanismos que atuam sobre a base de cálculo, e não sobre a alíquota. O redutor de ajuste, do artigo 257, incorpora o custo de aquisição do imóvel, evitando que se tribute como valor agregado aquilo que já pertencia ao patrimônio. O redutor social opera valores fixos: R$ 100 mil na alienação de imóvel residencial novo, R$ 30 mil na de lote residencial e R$ 600 por mês, por imóvel, na locação residencial.
O detalhe operacional é relevante: quando os redutores consomem o valor da operação, o imposto é zero, independentemente da alíquota. Em locação residencial de menor valor, o redutor de R$ 600 mensais faz trabalho pesado.
O artigo 487 e a janela dos contratos antigos
Este é o ponto de maior valor prático do regime e o mais negligenciado.
O artigo 487 institui, para contratos de locação, cessão onerosa e arrendamento firmados antes da reforma, a possibilidade de opção pela tributação de 3,65% sobre a receita bruta, correspondente à soma de IBS e CBS, ao longo da vigência do contrato, com marco final para os contratos residenciais. A opção exige que o contrato observe requisitos de formalização, entre eles o registro em cartório ou, na forma do §1º, I, "b", a disponibilização digital nos termos que a lei prevê.
Comparar 3,65% com os 7,95% a 8,4% projetados para o regime regular dá a dimensão do que está em jogo. Para uma carteira de locação relevante, a diferença é de metade da carga, por anos.
Duas advertências. Primeiro, os requisitos e prazos do artigo 487 são detalhados e comportam leituras divergentes na doutrina, sobretudo quanto às datas de corte e às formas admitidas de registro. Segundo, é benefício que se perde por inércia: quem não formalizou no prazo não o recupera depois. Antes de decidir qualquer coisa sobre uma carteira, o exame do artigo 487 e de seus parágrafos deve vir primeiro, e deve ser feito contra o texto, não contra resumos.
Venda e incorporação
A pessoa física que vende imóvel isoladamente não é contribuinte: incide o Imposto de Renda sobre o ganho de capital, e o ITBI municipal, que a reforma do consumo não tocou. A habitualidade é o que desloca a operação para o regime, e o artigo 251 traz critérios objetivos também para a alienação.
Para incorporadoras, loteadoras e sociedades de propósito específico, a mudança é estrutural: o regime altera o momento do fato gerador, a base de cálculo e o fluxo de créditos, o que reposiciona a modelagem financeira do empreendimento inteiro. Venda na planta, repasse de unidades em construção e permutas exigem exame específico, e o redutor de ajuste é o mecanismo que impede a tributação em cascata sobre o valor do terreno e das aquisições anteriores.
Sobre as cláusulas que estruturam essas operações, vale a leitura dos textos sobre compra e venda de imóvel e locação comercial.
Reabilitação urbana: o incentivo que exige projeto aprovado
Os artigos 158 a 163 da LC 214/2025 criaram regime de incentivo para projetos de reabilitação de áreas urbanas, com redução de 60% das alíquotas do IBS e da CBS nas operações relacionadas ao projeto, ampliada para 80% na locação de imóveis situados nas áreas reabilitadas, pelo prazo de até cinco anos contados do habite-se. O alcance é amplo: projetos urbanísticos e de engenharia, execução de obras, reformas, alienação e locação.
A condição é institucional, e é ela que separa o benefício da expectativa: a concessão depende de aprovação prévia dos projetos por Comissão Tripartite composta por representantes da União e do Comitê Gestor do IBS, mediante apresentação de plano municipal de desenvolvimento socioeconômico das áreas abrangidas. Sem plano municipal, não há incentivo, por mais degradada que seja a área. Para o empresário que enxerga oportunidade em centro histórico ou área portuária, a conversa começa na prefeitura, não no cartório.
O CIB, que não se chama Cadastro Nacional de Imóveis
A LC 214/2025 instituiu, nos artigos 413 e seguintes, o Cadastro Imobiliário Brasileiro, no âmbito do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. O CIB é o identificador único nacional de cada imóvel, urbano ou rural, alimentado por cartórios, prefeituras e órgãos federais, e desenhado para permitir o cruzamento automatizado de dados com a Receita Federal.
A consequência prática é menos glamourosa e mais concreta do que a promessa de fiscalização em tempo real: com identificador único e cruzamento de declarações, a divergência entre o que se declara no Imposto de Renda e o que se apura no regime do IBS e da CBS deixa de depender de auditoria e passa a depender de processamento. Regularizar cadastro e matrícula deixou de ser higiene documental e virou exposição fiscal.
O calendário da transição
O cronograma real difere do que costuma circular. Em 2026, ano-teste, o IBS e a CBS são cobrados em alíquotas simbólicas, com mecanismo de compensação, e servem à calibragem e à adaptação dos sistemas. Em 2027, a CBS entra em vigência integral, com extinção do PIS e da Cofins, e o IPI é reduzido a zero, ressalvada a Zona Franca de Manaus, entrando em cena o Imposto Seletivo. De 2029 a 2032 ocorre a transição do ICMS e do ISS, com redução progressiva dos tributos antigos e elevação correspondente do IBS. A partir de 2033, apenas o novo sistema.
A afirmação de que "entre 2026 e 2033 coexistem os dois sistemas" é verdadeira, mas insuficiente para decidir qualquer coisa. O que importa ao proprietário é que 2027 já é o ano em que a CBS incide de forma plena sobre a locação, e que a decisão sobre o artigo 487 precede isso.
O que fazer agora
Quatro providências, em ordem de urgência.
Primeiro, verificar se a carteira de locação comporta a opção do artigo 487 e se os contratos preenchem os requisitos de formalização. É o item de maior impacto financeiro e o único cujo prazo já correu para parte dos casos.
Segundo, medir a posição diante do filtro do artigo 251: receita do ano anterior e número de imóveis distintos. Quem está próximo dos R$ 240 mil com quatro ou mais imóveis precisa decidir estrutura antes de cruzar a linha, e não depois.
Terceiro, revisar os contratos vigentes quanto à alocação do custo tributário. Contrato de locação comercial sem cláusula de repasse ou de reequilíbrio diante de alteração legal transfere ao locador, integralmente, uma carga que não existia quando o preço foi formado.
Quarto, conferir a situação cadastral dos imóveis no CIB e a consistência entre matrícula, IPTU e declaração. O cruzamento não perdoa divergência histórica que a fiscalização manual nunca alcançaria.
Cada carteira tem composição, datas de contrato e perfil de receita que escapam à lógica geral apresentada aqui, e o regime ainda depende de regulamentação infralegal e de fixação de alíquotas. A leitura do texto não substitui a análise individualizada, e as conclusões sobre o artigo 487 exigem exame do contrato concreto. Sobre o imposto municipal que a reforma do consumo não alcançou, vale a leitura do texto sobre alíquota de ITBI em 2026, e os demais conteúdos da área de direito imobiliário empresarial.
O regime recompensa quem o lê
A LC 214/2025 não trata o setor imobiliário como os demais, e essa é a informação central. Ela criou um regime próprio, com redução de 50% na alienação e 70% na locação, redutores que zeram base em operações menores, incentivo de até 80% em áreas reabilitadas e uma janela de 3,65% para contratos antigos. Nada disso é automático: cada benefício tem condição, prazo ou requisito formal, e todos se perdem por inércia. O ano de 2027 é o primeiro em que a conta chega de verdade, e o que separa o proprietário exposto do protegido é uma leitura feita agora, não depois. As alíquotas ainda serão fixadas e a regulamentação infralegal seguirá saindo. Acompanhamos.
Perguntas frequentes sobre a LC 214/2025 e os imóveis
O que muda na tributação de imóveis com a LC 214/2025?
A lei substitui PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS por IBS e CBS e cria um regime específico para bens imóveis (artigos 251 e seguintes), com alíquotas reduzidas em 50% na alienação e em 70% na locação (artigo 261), redutores que diminuem a base de cálculo e regras próprias de contribuinte. A mudança estrutural é que a locação, antes fora do campo do ICMS e do ISS, passa a ser tributada.
Quem aluga imóvel vai pagar IBS e CBS?
Depende do enquadramento. Pela regra principal do artigo 251, §1º, I, a pessoa física só é contribuinte se, cumulativamente, tiver auferido receita de locação superior a R$ 240 mil no ano anterior e alugado mais de três imóveis distintos. Há previsão de enquadramento no próprio ano-calendário quando a receita ultrapassa R$ 288 mil, e existe controvérsia interpretativa sobre se, nessa hipótese, o requisito da pluralidade de imóveis também se aplica.
Qual será a alíquota do aluguel?
A alíquota padrão do IBS e da CBS ainda não foi fixada e será calibrada para neutralidade de arrecadação. O que a lei garante é a redução de 70% para locação (artigo 261, parágrafo único). Sobre as estimativas de mercado, que trabalham com padrão de 26,5% a 28%, a carga ficaria entre 7,95% e 8,4%, além do Imposto de Renda. Há ainda o redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, na locação residencial.
Contrato antigo de locação tem tratamento diferente?
Sim, e este é o ponto mais relevante do regime. O artigo 487 da LC 214/2025 permite a opção pela tributação de 3,65% sobre a receita bruta para contratos firmados antes da reforma, ao longo de sua vigência, desde que atendidos requisitos de formalização e registro. É menos da metade da carga projetada para o regime regular, e o benefício se perde por inércia. Os requisitos e prazos exigem exame do texto e do contrato concreto.
Aluguel por temporada segue as mesmas regras?
Não. O artigo 253 determina que a locação de imóvel residencial por período não superior a noventa dias ininterruptos seja tributada pelas regras de hotelaria (artigos 277 a 283), cuja redução de alíquota é de 40%, e não os 70% da locação. O prazo dialoga com o artigo 48 da Lei do Inquilinato.
O que é o CIB?
É o Cadastro Imobiliário Brasileiro, instituído pelos artigos 413 e seguintes da LC 214/2025 no âmbito do Sinter, que atribui identificador único nacional a cada imóvel urbano e rural. Sua função é permitir o cruzamento automatizado de dados fiscais, o que torna a divergência entre matrícula, IPTU e declaração uma questão de processamento, e não mais de auditoria.
Há incentivo para reabilitação de áreas urbanas?
Sim. Os artigos 158 a 163 preveem redução de 60% nas alíquotas para operações vinculadas a projetos de reabilitação urbana, ampliada para 80% na locação de imóveis nas áreas reabilitadas, por até cinco anos do habite-se. O benefício depende de aprovação prévia por Comissão Tripartite, formada por representantes da União e do Comitê Gestor do IBS, mediante plano municipal de desenvolvimento socioeconômico da área.
Manassés Lopes da Silva é advogado empresarial e professor universitário. Especialista em Direito Processual Civil pelo IDP. LLM de Processos e Recursos nos Tribunais Superiores. Membro do IRTS — Instituto de Recursos nos Tribunais Superiores. E-mail: contato@manasseslopes.com
